文档介绍：1/15中国养老地产分析综述目录一、国内参与养老地产的主力机构............................................................................1(一)传统地产商拓展细分市场,秉承住宅开发思路采用销售模式.............1(二)产业资本积极介入,注重长期持有运营获取回报.................................3(三)保险借资金优势快速进入,常与保单进行捆绑.....................................4(四)政府、外资也有涉猎,均在尝试阶段.....................................................5二、目前市场上主要的经营模式................................................................................7(一)销售模式.....................................................................................................7(二)销售加持有模式.........................................................................................8(三)持有模式.....................................................................................................92/15一、国内参与养老地产的主力机构随着中国快步进入老龄社会,老龄人口日益增加,已经占总人口的10%,由此带来的养老设施需求规模巨大、增长迅速,而对应的养老设施供应却严重不足,养老地产作为养老设施的主要部分具有稀缺性,行业投资价值日益凸显。受国外养老地产在成熟阶段表现出收益高、稳定性强、抗周期风险等特点吸引,以及国内养老地产的市场供需状况,各类机构纷纷进入养老地产投资、开发、运营领域,其中传统房地产开发商、产业投资者、保险公司、政府及国外投资机构成为主力。(一)传统地产商拓展细分市场,秉承住宅开发思路采用销售模式传统地产开发商基于对房地产细分领域的拓展、产品多元化的尝试以及寻找新的利润增长点等目的,介入养老地产投资开发,多以开发住房的思路开发养老地产,以养老的概念将产品进行差异化打造,最终以产品销售实现投资回报,养老地产的后期运营或者缺失或者委托专业养老服务机构。据不完全统计,国内已经进入及拟进入养老地产的知名房企超30家以上,其中不乏万科、保利、北京太阳城、花样年、绿地、绿城、首创置业、今典集团、路劲地产等著名房企。目前来看,传统地产商介入养老地产投资开发,已经成为未来一大趋势,但运营模式、盈利模式都在探索之中,效果也并不相同,部分开发商秉持住宅开发思路、实行销售为主的策略获得了良好效果,如万科幸福汇项目2011年6月开盘去化83%、2月时间内一起全部售罄;但也有部分开发商的项目因定位过高、区位不佳并未取得预期效果,如保利嘉兴西塘越项目2012年9月开盘之后3个季度仅去化30%、整盘去化预计需要2年半左右。3/15表格1地产商养老地产介入情况企业项目信息运营模式万科地产在北京、青岛、武汉、广东等地项目中有涉及,在中粮万科·长阳半岛、五矿万科·北京欢庆城项目中配备养老地产产品。作为万科进军老年地产领域的首个项目——“万科幸福汇”项目已落户北京房山,并将于2012年竣工,被称作“活跃长者之家”,定位是“面向活跃、高知、长者的服务式公寓”。杭州万科良渚文化村的老年公寓“随缘嘉树”项目正在规划中,广东清远北部万科城项目养老地产组团的前期规划亦在进行中。将产品进行适老化设计,自持部分配套物业,主要以销售为主,面向活跃长者客户,服务上引入专业养老服务机构亲和源、水博克。保利地产2008年保利赴日考察养老地产经营模式;2011年与北京安平投资有限公司共同出资2000万元成立专业养老地产管理公司,致力高端养老市场开发;2012年保利地产试点养老地产项目,目前已经在北京、上海、广州、成都、三亚、阳江等6个城市规划及建设了7个养老地产项目,其中北京西山和熹会、浙江嘉兴西塘越项目已在正式运营;北京和熹会自持经营,12年底开业到13年底租住率仅为27%,预计30年回本,嘉兴西塘越项目12年9月开盘,截止13年6月,累计销售仅为3万平,去化率30%。自持经营或销售,借鉴日本模式,定位高端,缴纳大笔保证金和月度服务费,获得养老服务和分年返还保证金。花样年地产2011年