文档介绍：打造精品经营、管理策划报告杨 勇2010 年 9 月 1 日第一部分 项目概况及市场调研分析一、 项目概况“好世界酒店”项目位于中山市与珠江海市交界的中山市神湾镇道路主干道旁,地块属“好世界酒店” 项目利用“宝艺厂”原厂房作二期扩大酒店规模用地,现由李宗兴先生投资开发。该项目规划上属神湾镇区首个集客房、卡拉 OK 娱乐、桑拿、中西美食、商务服务为一体的酒店项目。该地块总占地面积为 M2,并有面积为 300 多亩土地作为以后公司发展的战略用地。规划客房:90 余间(套)、卡拉 OK 包房 14 间、桑拿贵宾房 30 余间(套)。酒店地理位置较为优越。一期已有客房 1 栋 30 余间(套),桑拿贵宾房:30 间余(套),二期续开发客房 60 余间(套),并对一期之客房、桑拿、卡拉 OK 贵宾房进行全面重新装修。长远战略规划拟建成集商用、住宅、高级酒店为一体的集团项目。现项目地块处于厂房基础整改及酒店设计方案审核施工过程中,二期项目预计 9 月全面动工,2005 年 1 月 1 日前全面试业。二、区域酒店市场分析(一)神湾镇酒店业发展概况中山市神湾镇交通四通八达,由此地到中山市区、珠海仅需时约 30 分钟内。改革开放以来,中山市的经济发展一直走在全面、全省的先列,人民生活水平较高。中山市的人文文化对比全省其他经济较发达地区较为纯朴。成为香港人最为热衷的美丽的后花园。(二)项目所处区域市场概况从个人所见所闻的情况来看,神湾镇地方经济较为发达,厂商较多,交通方便,但酒店业发展非常落后,供销失衡。全镇居然只有“好世界”一家可提供娱乐、休闲、住宿的酒店。故“好世界酒店”要在其他开发商未猛醒过来之前,完成自已的品牌建立及资本累计。打造一个精品型的、独具特色的“好世界酒店”,建立一家具有优质服务、出品、卫生的具有较高水平酒店(企业)品牌;建设一家休闲、娱乐、轻松漫步可到,充分满足当地消费者对生活全方位、多层次的需求。打破“神湾无好酒店”的心理障碍,刺激了商家及其他消费者在当地的消费。第二部分 本项目市场定位策略一、 目标市场锁定(一)、本项目客户群定位1、“好世界”的主要客户群来源及主要客户主客源本项目的客房主力目标客户之一应该是来神湾镇投资、工作,有一定的事业基础的企业主、企业高级白领人士,来神湾洽谈业务的商务人士、收入中等偏上的当地人;购买心理分析:这一类客户收入高是他们最主要的特色,工作压力较大,企业应酬较多,个人讲究生活的高品质,追求高尚的生活空间,绝不满足于饮食,期望酒店提供的全面优质温馨客房服务、全面商务服务及时尚好玩的娱乐服务。自信,追求时尚与高雅、浪漫的生活情调,工作相对比较稳定,小有积蓄,希望拥有全方位的服务及私人空间,有个性,崇尚西方生活,喜爱咖啡、网络和音乐,比较感性。1、作为社会的精英一族,现代人的消费观念已经从过去的一味贪大炫耀变得越来越实在,并具有更加精明的理财头脑和个人财务计划。2、注重酒店功能本身及周边配套设置,除了庭院环境及休闲设施外,更关心个性化、环保、卫生、安全性的服务文化设施等配置。3、注重酒店的形象定位及创新理念,酒店本身的文化品位,能够体现消费者作为上流社会的身份特点,满足消费者精神上的需求。外部环境1位于中山市与珠海市交界区域,交通便捷2镇级地区酒店业发展落后,供销失衡,市场无竞争者3地区企业较多,商务客源市场潜力大。酒店特点4项目的主力营业方向为:娱乐(桑拿)、客房,贴近片区客源市场的需求,且有针对性,提供个性化、差异性服务5酒店规模较小,但服务项目较完善,能提供基本的休闲、娱乐、餐饮、住宿服务6酒店一期较为设备设施陈旧,服务水平较低,员工服务意识不强,在当地客源市场中留下较差的印象。项目推广7项目尚处在设计及基础施工,还有调整的空间8完善的服务体系(装修设计及施工),为客提供全面服务9加强员工培训,提升服务水平10专业化、规范化的推广运作手段二、本项目市场定位`1、识别据以定位的竞争优势(项目 SWOT 分析)l 优势:l 机会☆中山经济增长势头良好,地方经济较发达,大部分行业收入增加,人们收入水平较高。☆为两市交界地区,客源市场空间较大。☆地处工业中心区地带,大量工业企业紧邻项目所在地,周边各种生活配套不齐全,市场需求氛围正日趋成熟,利于项目的市场推广。☆周边无竞争,将为本项目入市创造时机。l 劣势☆本酒店异军突起,人们的某些新的消费观念和求新观念也许还有一定程度不适合本项目推广;☆消费者可能更多认知“中山市内或珠海市的酒店”;☆本项目一期开业时间较长,设备设施陈旧,二期规划设计有一定的落伍,原厂房建筑架构改变有一定的困难;☆项目规模较小,项目自身档次难以提高,管理水平也有所欠缺;l 威胁☆区域内市场消费能力相对有限;☆周边其他区域酒店开发较快,使产品唯一性、排他性,差异化不明显;☆客源市场消