文档介绍：市场定位和投资可行性分析
深圳市尺度市场策略顾问有限公司
二00一年十月
项目市场定位和投资可行性分析报告思路
第一部分:项目目标市场初步定位报告
1、项目市场环境描述
2、目标市场初步定位
3、定位理由
第二部分:项目投资可行性分析报告
1、项目可行性分析前言
2、项目初步定位
3、项目方案分析
项目开发进度和销售进度确定
项目销售单价的确定
项目销售收入的确定
项目投资开发成本的假设和地价的确定
现金流量表分析
项目财务指标分析
项目敏感性分析
第一部分项目目标市场初步定位报告
项目市场环境描述:
1、项目概况:
柏庐路项目用地位于XX市城北区柏庐北路西面,娄苑路以南,昆太路改造线以北。XX市气象站临靠地块中端。项目总占地面积约31100平方米,南北长约500米,东西宽约65米(包括退让红线),,;多层建筑密度小于等于35%。地块为商业和居住用地性质。
2、项目用地现状
项目地块形状呈规则的长条形状,长500米,宽65米,地势平坦,地表整齐,和新修60米宽的柏庐路路面基本平齐,地块上目前大部分为农田和少量临时建筑物,与主城区仅一桥之隔,基本上是一块便于开发的熟地。项目西部紧邻即将修整为60米宽体现城区风貌的主干道之一的柏庐路,隔柏庐路相对望的是同心村十五组村居用地,目前已被另一发展商收购,北段东侧紧挨电视广播大学,中间为XX市气象站,南段东侧为市农业技术推广中心和精密模具标准件公司。北部隔娄苑路为同心村的回迁户和同心密友新村别墅区,南部为正改道修建的昆太路,隔昆太路再跨过越河就进入了XX市目前的中心城区,所以,目前该地段虽然处于城郊接合地段,但随着新的市政中心的向东向北迁移,该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带,具备较强的升值潜力。
3、项目区域市政公建配套情况:
1)交通:
柏庐路地块周边有二路、十一路公交车,可到达XX主城区的绝大多数地方,同时根据调查,XX市居民对外交通仍主要依赖自行车、摩托车或的士,而本项目三面紧邻三条路面状况很好的柏庐路、昆太路、娄苑路,与市区和城北皆畅通无阻,且随着柏庐路两侧大面积商住项目的开发成功,其人流量和公交车流量将呈现互动的良好发展前景。
2)周边社区生活配套设施:
柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少,沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地,沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂,加油站、道路建设工程队等工业设施,本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点,右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。
3)周边教育配套:
柏庐路项目南一百米越河大桥边有XX市二中,除此之外婴幼,小学教育配套较为缺乏。
4)娱乐设施两地块周边基本没有。
5)医院设施:无医院和任何便利的医疗配套诊所之类。
二、目标市场初步定位:
1、项目性质定位:
商住综合楼,其中一、二层裙楼设置为商业用途
2、项目性质定位理由:
从项目所处背景而言,柏庐路地块小区周边200米范围内社区配套设施很少,沿柏庐北路分布的大部分为村居自建房和待开发用地,沿昆太路分布的主要是电子、模具加工厂,加油站、道路建设工程队等工业设施,本项目地块东侧四十米的市后街沿街左侧店面均为机械、消防器材、摩托配件等工业器具销售点,右侧则仅存在一两家档次较低的商店、酒楼等生活配套。周边配套欠缺,无法满足周边富裕农民的要求。目前该项目地段虽然处于城郊接合地段,但随着新的市政中心的向东向北迁移,该地块所处位置将成为老城区繁华商务的一级辐射地带,具备较强的升值潜力,%的认同率得到佐证。
从前景而言,该项目市场看好。理由如下:首先,由于XX市边邻上海,地理位置很好,受其经济的辐射,前景很不错。而且现在的优惠政策使得越来越多的资金投向XX,在XX投资物业不会贬值。再者,整条柏庐路将来会成为未来XX的主要城市市容干道,贯穿整个城市中心,是去开发区的必经之路,而且目前这里有2路车经过,2路车从火车站开出,路经人民路和亭林路,几个闹市区都能经过,以后城北的人想到市中心也很方便,所以这里的交通环境很好。而现在城北地区住宅较少,人流量不大,尚未形成一个商业氛围浓厚的商住小区。
通过对商铺投资者和周边商住楼盘的实地调查可以得出结论,就是裙楼二层以上不宜做商铺,现今商铺销售时普遍存在着一个“畏高现象”,这种现象在对周边楼盘调查体现得非常明显。
3、项目商铺适合开发商业类型及品种定位:
项目朝柏庐北路一侧配备中小超市、精品商业街以及银行等
项目南北两侧根据规划情况配备中高档商业门面。
4、定位理由:
从