文档介绍：亚泰项H规划及物业发展建议报告顾问工作:本报告是第三阶段工作,关于项H总体规划及物业发展建议研究物业发展建议工作内容市场环境调研本阶段工作研究项H面临的经济环境项冃面临的房地产市场环境寻找项H发展空间……主要工作 定位及初步规划营销推广战略项H地块分析项H开发策略项口总体定位项H初步规划启动区建议初步经济测算规划理念建筑风格产品创新物业管理 ……营销总策略阶段营销策略媒体活动配合 ……报告H录一、定位回顾二、总体规划布局三、各功能空间建议四、总体风格建议五、启动区物业建议六、品质提升建议我们给出的物业发展建议并不是设计方案,而是对设计提出的建设性意见,即在已知的限制条件下,最大化提升项ri的价值。本规划方案是在用地??件发生变化,并与设计院对定位报告的初步规划方案进行了多次讨论修改后形成的。——他们成功,或已经拥有财富和地位,或拥有成功的起点和光明未来;他们渴望进入一个圈层,体验向往已久上层生活情调和生活方式;他们既向往自然,又希望可以掌控繁华,动静自如;他们希望被尊重甚至被仰望,没有太大压力,有着优越感;他们注重生活的詁质,也希望生活更有品位;让生活更好一点,让房子更豪一点。城市财富阶层“我要的,我知道”“我要的,就能得到',“我要的,当然是好的城市双核屮心・60万平米•低密度水岸人文社区城市双核屮心:商业商务核心+生活居住核心60万平米:说明项H规模优势低密度:表明项H高度舒适及档次水岸人文社区:强调水景资源与遗址人文价值2、整体物业定位——烟台屮心区•首创水岸亲地城邦烟台屮心区:发展的屮心,指H可待的繁华与远景首创:代表了领先与创新价值,与众不同水岸:点明项H临水特征,增强卖点与吸引力亲地社区:集屮突出项H片区特有的低密度价值,高度的生活舒适性3、项戸形象定位 名门血统,贵族气息,法式波尔多风情大宅名门血统贵族气息波尔多风情根据项H发展战略及市场竞争分析,项F1档次定位为:形象高档,产胡屮高档。4、物业档次定位——5、物业类型及配比定位——综合市场、地块及战略综合建议,本项H多层产品(洋房及类别墅)占整体建筑面积约20%-25%,高层与小高层共约75%・80%。(具体比例可能在规划设计屮有所微调)其屮启动区产品形态锁定为多元化产品组合,它包括:创新型的类别墅产品品质型多层洋房试探型小高层及高层6、商业定位 商业形象定位:社区型生活方式屮心LifestyleCenter商业形象要求:展现项H整体国际人文水岸城邦的大盘气质体现项冃总体大盘街区商业的氛囤和形象;作为形象展示,营造体验式氛围及生活休闲便利价值。参考国家住宅商业设计规划,估算商业体量为14000-18000m2o从烟台城市人均消费支出返算,项H的商业面积为21660万nf左右。根据案例比较法,初步判断项FT商业面积为20205m2o根据项H总体定位及商业功能定位,建议商业体量20000m2左右。项H商业体量: 20000m27、开发节奏——前期:树立形象,检验市场多种产殆形态岀售,抢占市场份额,住宅产品形态主要以类别墅和洋房为主,以小高层检验市场;商业启动会所和沿街商业屮期:形成市场标杆高层所占的比例增加,并依据一期项H的市场反馈进行一定的策略修正;随着入住人口增加,商业全面启动双河东路一条街后期——品牌延续,完成销售,实现利润高层比例继续增加,地块越来越成熟,——我们研究了大量的国外关于新城规划、新城市主义的理念与思想,并研究了国内规划理论界对其思想的理解和阐释;研究新城市主义的理论,借鉴国内新城市主义规划理念下的作品表现,结合项Fl所处的城市背景及地块条件,研究项Fl的规划策略和方案的布局构思;国外新城市主义理念国内理论界和规划实践人士对新城市主义的理论阐释国内新城规划的案例实践项H条件、市场环境项H规划理念规划的技术执行新城市(或新区)主义理念有边界的城市发展模式,城市的发展要有边界,边界是由自然生态环境容量所限定的,人们不能模糊和消除这一边界的存在;应以不破坏不可再生的自然资源为原则;PDZ在欧洲规划设计师克里尔提出的“十分钟步行区”法则基础上,针对美国具体情况提出了“五分钟步行”法则;这个法则最主要的标志即是社区内的步行距离不超过五分钟,最优规模是由屮心到边界的距离为四分Z一英里(400米),同时它也是尊重居民生活****惯的重要体现;强调公共空间的作用;从经济学角度讲,规模效益是必须遵循的基本原则,城市建设上过分私有化不仅对人类牛态有害,就是从经济上讲也是不经济的、浪费能源和资源的,因此必须强调在公共空间尺度上的共同立场;新城市主义尊重自然,追求与当地地形地貌相结合的规划和设计,即是亲场所设计概念;亲场所设计能为卅地的自然地貌锦上添花;共生性理念公共空间