文档介绍：第三章房地产开发用地?传统国有土地使用制度分析?国有土地使用权出让制度?国有土地使用权划拨制度?国有土地使用权转让制度?国有土地使用权租赁制度?集体土地征用制度?城市房屋拆迁制度一、传统国有土地使用制度分析 从生产资料的社会主义改造完成直到1980年开始国有土地使用制度的改革,是传统的国有土地使用制度阶段,即“无偿、无限期、无流动”的使用制度。(一)传统土地使用制度的特点?行政调拨 即土地由国家行政机关调拨使用,具体包括两个方面:(1)行政划拨,(2)行政调用。?无偿无限期使用?禁止土地的市场转让(二)传统土地使用制度的弊端?忽视价值规律,未能有效利用和合理配置土地;?影响城市经济的发展和城市建设资金的良性循环;?影响企业经济核算和经济管理水平的提高;?滋生官僚主义,影响廉政建设。(三)传统土地使用制度的改革?国有土地使用制度改革的重心是城市土地使用制度改革,其改革的基本思路是从无偿使用向有偿使用、从行政划拨向市场出让转变。?大体上是从以下三个方面逐步展开、逐步推行:一是收取城市土地使用费;二是征收城镇土地使用税;三是实行城市土地使用权有偿出让和转让。城市土地储备制度——城市土地储备制度,是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式,从分散的土地使用者手中把土地集中起来,并由政府或者政府委托的机构组织进行土地开发,在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后,根据城市土地出让年度计划,有计划地将土地投入市场的制度。二、国有土地使用权出让制度土地市场土地使用权出让市场土地使用权出让市场土地使用权交易市场(转让、出租、抵押)土地使用权交易市场(转让、出租、抵押)一级市场二级市场(一)国有土地使用权出让概念土地使用权出让,是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的法律特征——?土地使用权出让是一种民事法律行为。?土地使用权出让是一种设权行为。?土地使用权出让是一种有偿行为。?土地使用权的出让付随着特殊义务。 这里的特殊义务表现在三个方面:(1)权利的期限性;(2)土地使用权作为物权必须符合物权法定主义原则的要求;(3)权利客体的特定性。(二)国有土地使用权出让的范围 根据《城市房地产管理法》第2条、《城乡规划法》第2条、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第2条的规定,土地使用权出让范围包括以下两个层次的内容——?土地使用权出让的土地仅限于国有土地,而且是城镇国有土地。城市规划区内的集体所有的土地,经依法征用为国有土地之后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。?土地使用权出让的土地一般是具有商业性利益的土地,即具有房地产交易性质的土地。