文档介绍：[土地增值税清算]土地增值税清算案例分析篇一:土地增值税清算案例分析土地增值税清算案例分析三、土地增值税清算案例分析(一)北京市东城区某房地产开发公司土地增值税清算案例分析北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目,在7月,向东城地方税务局提出办理土地增值税清算申请手续。[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收,特别是对《土地增值税清算鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)中内容和格式进行了重点查验后,同意“东园小区”项目办理土地增值税清算手续。在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下:第一,整体项目情况简介,是经北京市发展计划委员会于2月以()231号文件批准投资开发的项目的,座落于东城区XX号,规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地增值税项目登记手续。初开工建设,于5月开始对商品房进行预销售,根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米,可售面积证书中批复商品房销售面积170,000平方米;其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30,000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。5月30日,可售面积中已出售面积为160,000平方米,其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中,已对外出租4000平方米。:变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米,车库3500平方米。5月通过全部工程质量验收,并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。:总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套,按单栋计算后,每套平均125平方米,属于2级土地,根据,,因此按照普通标准住宅三个条件的标准,已出售的120,000平方米商品住宅,能够享受普通标准住宅的优惠政策。:160,000/200,000=80﹪。第二,取得收入情况说明该单位于5月开始预销售东园小区的房屋,截止到5月30日,已出售面积为160,000平方米,共取得销售收入总额1,430,000,000元,总额全部为货币收入(人民币)。其中:出售住宅120,000平方米,取得销售收入900,000,000元;出售商业用房15,000平方米,取得销售收入255,000,000元;出售办公用房25,000平方米,取得销售收入总额275,000,000元。另外,取得租金收入200,000元。对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用,未计入房价中,而是在房价之外单独收取的,不包含在转让房地产的收入中。第三,扣除项目情况说明,200,000元。单位提供的“x号土地出让合同”及京房地[地]字X号地价缴款证明,“东园小区”土地增值税清算土地增值税清算案例分析项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局,交纳土地出让金440,000,000元,缴纳契税13,200,000元(不含公共配套设施政府赠送的占地面积)。()该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元具体计算可采取以下两种方法:(1)453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元;(2)453,200,000×80﹪=362,560,000元。经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证,截止5月该项目工程成本为493,600,000元,该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中:(1)土地拆迁及补偿费:39,700,000元。(2)前期工程费:115,070,700元。(3)建筑安装工程费:290,000,000元。(4)基础设施费:1,586,000元。(5)公共配套设施费:27,942,700元。(6)开发间接费:19,300,600元。(开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格)分摊扣除金额计算过程为:①土地拆迁及补偿费39,700,000元前期工程费115,070,700元建筑安装工程290,000,000元基础设施费1,586,000元开发间接费19,300,600元=465,657,300元。具体计算可采取以下两种方法:465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元;465,657,300×80﹪=372,525,840元②公共配套设施费:27,942,700元,本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27,942,700/200,000×160,000=22,354,160元该公司不能提供金融机构贷款证明,利息支出无法确定,因