文档介绍：石桥镇东城新区项目策划案目录第一部分:市场分析一、城市基本概况1、宏观市场分析2、微观市场分析二、行业基本状况1、房产市场分析2、同行竞争者分析第二部分:项目分析一、项目概况二、项目优劣势分析1、优势分析2、劣势分析三、项目SWOT分析及相应的营销对策1、项目SWOT矩阵分析2、营销对策第三部分:项目定位一、目标市场定位二、目标客户群定位1、主力客户群分析2、潜在客户群分析3、次要客户群分析第四部分:总体营销策划推广方案一、项目定价策略1、消费者期望价格统计几比例关系2、竞争者价格趋势3、供求价格平衡如下4、项目定价二、主题推广策略1、宣传主题策略2、广告推广策略第五部分项目销售计划排期销售计划排期各销售阶段战略划分第一部分:市场分析一、城市基本概况1、宏观市场分析:【行政划分】:简阳市辖55个镇乡,其中:镇26个,乡29个;有797个村,辖6925个村民小组;有居民委员会77个,辖居民小组285个。【人口统计】:2004年,全市总人口1424532人,其中农业人口1228129人,占总人口的86%;非农业人口196403人,%。目前全市人口已达143万人口。全市人口密度每平方公里为644人。常年劳务转移输出近40万人。【城市经济】:2002年,实现国内生产总值(GDP),,,实现社会消费品零售总额15亿元,城镇居民可支配收入6207元,农民人均纯收入2060元。2005年,,%;,%;,%;,%;城镇居民人均可支配收入8378元,比上年增加607元;农民人均纯收入达3092元,比上年增加328元。2、微观市场分析:【城镇统计分析】:目前项目规划用地居于简阳石桥镇区域,即政府规划中的“东城新区。”该区域基本情况如下:【城镇概况】:石桥镇位于简城以北3公里处,,下辖43个行政村,2个居委会,375个社,,耕地面积6400多亩。成渝铁路、318国道横贯全镇。【城镇经济】:2003年全镇实现国内生产总值3亿元,%;,%;,比上年增加22%;,工业增加值8860万元,利润1816万元;实现财政收入528万元,粮食生产达到22550吨,农村劳务收入3336万元,农民人均纯收入1943元,比上年增加180元。2004年,全镇实现国内生产总值4亿元,,农民人均纯收入达2400元。2005年,,%;,%;,%;,%;城镇居民人均可支配收入8378元,比上年增加607元;农民人均纯收入达3092元,比上年增加328元。截止2007年,全镇人均收入达3800元以上。【城镇发展趋势】【目前概况】:石桥古镇在改革开放后的20多年中,因多种原因错失了好几次跨越发展的良机。直到今天,石桥古镇仍显得破败不堪,城镇规划与建设严重滞后,违规修房造屋、河床上建永久性建筑随处可见,“脏、乱、差”问题特别突出。【政府规划】:目前政府将修建“沱四桥”,连接成渝高速公路与规划中的东城新区,届时缩短了简阳到达成都的车程及时间。同时针对石桥镇,政府将重点改造治理,扩大整改范围,加强整治力度,发展政策上,政府给予最大限度的优惠政策,以引资招商。其石桥镇后期发展潜力较大。二、行业基本状况1、房产市场分析:简阳的房地产还处于市场开发的初步阶段,基本处于简阳当地消化为主,,在旧城改造和新城建设步伐加快的情况下,会有大量的项目上马,市场的购买需求会被大量激活,价格上扬的空间较大,预计旧城住宅价格会在两年内达到均价2200-2500元/平方米,新城由于城市配套、生活配套、交通等不完善,价格上涨的幅度和空间较之老城区较慢、但预期的升值空间会很大。根据简阳的城市人口20万,超过50%的人回在短期内有购买新房改善居住条件的要求,按人均30平方米计算,市场需求量超过300万平方米,当然还不包括周边乡镇和外来的购房者,因此,根据简阳现在的市场供应量来看,基本还处于卖方市场,受供求关系的影响,房价会有不小幅度的上扬。,目前简阳房地产成交量仍在不断上涨。2、同行竞争者分析楼盘名称类别层数总