文档介绍：上海市普陀区
阳光威尼斯(第四期)
市场营销策略建议
置业国际
二零零七年四月三日
目录
市场扼要分析
三大目标
项目可售单元分析
市场主体策略建议
价格拟定及优惠策略
销售计划及策略建议
现场包装建议
销售推广费用预算
销售时间表建议
案场管理建议
案名建议
市场目标扼要分析
目前片区周边具一定比较楼盘可售单元分析。
楼盘
目前未售单元
预计5月前可预售单元
2房/
面积
数量/
间
3房/
面积
数量/
间
2房/
面积
数量/
间
3房/
面积
数量/
间
金沙雅苑
89-114
4
128-138
0
89-114
144
128-138
72
星河世纪城
100(左右)
0
130
3
有,但具体栋数、面积、户型未定
万里雅筑
100
3
110-140
23
无
万里大华
愉景华庭
200(复式)
28
0
0
无
祥和星宇花园
106-113
102
128-135
202
不确定
祥和名邸
110
2
150
38
无
中鼎豪园
105-107
20
135
250
无
小计
/
159
/
516
/
144
/
72
注:以上数据系结合网上房地产及现象调研之结果,仅供参考,以个别发展商最后公布为准。
片区市况分析
整体分析
近期供应量并非很大,主要集中于星河世纪城和金沙雅苑,分别于3月5日及3月24日推出部分房源。
严格而言,纳入考虑的项目包括了长征、桃浦、万里、大华等板块,而这些板块间的质素是有较大差别的,而这样的差距也充分体现在价格之上。
片区近期的去化方面较为良好,星河世纪城3月5日推出的一栋楼,现在号称仅剩余1套单位,金沙雅苑3月24日推出的一栋楼,现在号称已经售完。
重点竞争个案剖析
金沙雅苑未来街区
三月二十四日公开发售追踪
现场照片: 3月23日星期五
3月24日星期六
供应体量:126套单位,12819平米。
整体操作方法:简单蓄水后直接开盘。
流程:
于公开发售日若干天前公布公开发售的时间、套数、户型。
不设认购登记期,客户在公开发售日前不缴纳诚意金(登记金),不作正式登记。
不组织但允许客户于售楼处前排队,客户排队之时不发放价单等资料
公开发售日当天9点开始依照排队顺序进入售楼处
销售顾问与客户进行一对一洽谈,不使用销控板等道具。
有意向之客户签署定金合同。
周一(3月26日)客户签署预售合同及支付首付款
去化情况
据发展商出示的销控,各种户型都仅仅剩余1楼、2楼及18楼的单位。则约去化5/6的房源,约去化105套单位。
而网上房地产的数据显示,截至3月27日15点整,共去化52套房源,剩余74套房源
相信本次公开发售中,1房和部分2房的去化情况比较真实可信,112平米的2房和3房单位相信则作了一定的销控处理。
售价
截至3月27日15点整,网上房地产未有相关的数据显示,而累积住宅合同均价为8928元/M2。
而根据敝司现场采集的数据:
以上124-125平米的三房,最低价为8799元/M2,最高价为9530元/M2,均价约为9200左右元/M2。楼层价差为30-60元/M2。顶层与次顶层的单价一致,底层比二层的贵160元/M2。
本次公开发售的一房均价约为10300元/M2左右,;二房均价约为9500元/M2左右;三房均价约为9200元/M2左右;
评价:
金沙雅苑这次公开发售,不论是规模还是操作方法,都是目前市场通行的较为简单的方法。
在市场需求较为旺盛、销售目标较低的情况下,这种方法也一定程度上是可行的。
但如果销售目标较高,销售节奏较快,那金沙雅苑此种方法可能将很难达到较好的效果。
金沙雅苑此种方法的症结在于:主动性不强,对于客户的储备和控制不强,容易流失客户,同时也容易给自己造成错误的认知。公开发售当天的流程不清晰也不紧凑,缺乏销售道具,对于客户也缺乏关爱,因而去化速度很难达到一个较高的水平。
我们将金沙雅苑的操作模式和上海康城作了对比:
指标
金沙雅苑
上海康城
登记方法
无正式登记
严格凭身份证认购登记,
登记时签署优先认购协议书并获得贵宾卡
蓄水期长度
无严格蓄水期限定
2-3周,限定具体时间
是否缴纳登记金
否
人民币1万元/票
公开发售的流程控制
一般接待流程
7道流程
公开发售的流程和规则有否明示
否
有
公开发售现场户外准备
基本无,仅临时调用几只破桌子
帐篷、桌子、