文档介绍：大儒名城下阶段营销方案
(2007年10月-2008年1月)
凌峻·中国
二〇〇七年十月二十五日
第一部分
大儒名城前期工作总结分析
一、市场分析
(一)市场特征
市场整体容量有限。
(1)从历年房地产成交量来看,尤溪房地产交易量不大。详见下表:
年份
商品房
存量房
数量(套)
面积(万平米)
数量(套)
面积(万平米)
2000年
243
3
333
2001年
80
276
2002年
155
952
2003年
177
336
2004年
256
517
2005年
418
585
2006年
552
566
注:上表数据由尤溪县交易所提供,商品房交易量包括住宅、商铺、车库等。
从上表中可以看出,尤溪商品房交易量近三年来增速较快,但是总交易量不大,交易面积更是呈逐年下降的趋势。
(2)尤溪城市化进程较慢,新增房地产需求量有限。
尤溪由于地理环境的限制,城市化进程十分缓慢,新增城市人口数量不大。
由于尤溪房价高企,周边镇区的人群难以承受,影响周边镇区人群入城购房,另外高房价也让城关镇部分人群不想在本地置业,而是选择去外地(如福州、厦门)置业。
市场消费特征。
(1)尤溪人投资意识十分强,追求资金的合理利用和升值,期房由于不能马上入住,而且需要较长时间占用资金,对于以改变居住条件为主的尤溪消费者来说,购买期房的资金成本较高。
(2)尤溪人居住城关多年,习惯于城中心的生活方式,在购房消费上,十分注重区位优势。
(3)尤溪目前的房地产水平较低,尤溪大部分消费者对于好房子的认知不深,也没有居住体验。
(二)、客户群特征分析
1、职业分析
从目前成交客户分析,项目的主力客户群为个体户老板、私营企业员工、及事业单位员工等,公务员购房比率偏低。
职业
总数
比例
私营企业主
114
%
私企管理者
16
%
私企员工
28
%
公务员
10
%
事业单位
48
%
教师
22
%
医护人员
1
%
总计
239
%
2、客户年龄分析
目前,购买大儒名城的客户主要以30-40岁为主,40-50岁次之,30岁以下的年轻人及50岁以上的中老年人占一定比例,但是总体数量有限,为项目边缘客户群。
年龄
总数
比例
30岁以下
36
15%
31-40
136
57%
41-50
65
27%
51-60
2
1%
总计
239
100%
3、成交客户区域分析
目前,成交客户大部分来自城关镇,其次是梅仙镇,周边各镇及其他区域都有客户成交,但是成交客户数量有限。
区域
总数
比例
城关
158
66%
梅仙
29
12%
坂面
6
3%
台溪
5
2%
汤川
9
4%
西滨
5
2%
中仙
4
2%
洋中
1
0%
溪尾
2
1%
八字桥
1
0%
其他
19
8%
总计
239
100%
客户群特征分析小结
(1)项目的主力客户群为私营企业主,公务员购房比率明显偏低。
(2)30岁以下的年轻人首次置业及老年人的养老性置业比例较低。
(3)项目的主力客户群主要来自城关镇,梅仙镇及周边镇区潜力有待挖掘。
二、销售总结
大儒名城9月23日发售,可销售栋数5栋:1A#、1B#、2#、7#、8#,可售440套,。截止2007年10月25日总计销售239套,成交率为54%,成交面积29202平米,成交金额约人民币113,853,757元,。
截止到2007年10月25日,签署有效合同数228份,未签合同11份。
(一)、销售房源分析
1、已售房源分析
栋数
共计(套)
已售(套)
已售比例
1A#
88
41
%
1B#
88
80
%
2#
88
44
%
7#
88
23
%
8#
88
51
%
小计
440
239
%
分析:
1B#售80套,未售8套,%,是大儒名城一期销售最好的楼栋。主要由于1B#面积适中,总价较低,适合尤溪消费者的购买力。另外,1B#靠近小区主入口广场,楼间距、景观等条件不错。
1A#、2#销售情况差不多,销售近一半,主要由于1A