文档介绍：泗阳县丰泰机电城项目实施报告本计划是根据我公司策划人员对本项目的初步了解和项目周边市场分析,以及在前期运作其它商业项目招商及销售时所获得的实操经验,对本项目商业进行市场分析、项目定位、销售、招商运作等提出一些我公司的建议和思路。项目全程策划篇一、项目SWOT分析经双方确定合作关系后,我公司在对该项目进行更深入调查研究后,在以后的定位报告中详细阐述。简单阐述如下:1、项目优势(S):项目周边方圆300公里之内没有一家汽车4S店和泗阳县没有一家规模化的集销售经营、维修服务、五金配件等一体化的机电项目,对面金三角建材城,西面新东方商城的建设加速了新商圈的形成;且项目所处位置交通非常便利(新建汽车站在项目旁)2、项目劣势(W):区域经济比较形象化,属县级市,城市规模不大,人气相对不足。地段位置稍偏,距现有商业中心相距较远。导致市场培育起较长。3、项目机会(O):市场呼唤的诞生,以尽快达到服务需求。该地区经济发展很快,带动购买力。4、项目威胁(T)相距不到60公里的宿迁市规模宏大的相类似的项目,同质化经营将构成重叠经营现象,导致市场竞争激烈,必将给我们后期招商经营带来压力。5、项目关键不利因素及应对策略:根据现有的规划来看配套、仓储、物流设施不完善,给未来招商经营带来难度;当地人们文化素质不高,导致以中低档经营为主;产业形象比较乱,也会导致名牌产品商户投资经营者对消费缺乏吸引力。二、项目定位1、项目总体定位项目总体定位是项目的运作方向,待我公司进行深入的市场调查后,在贵公司现有的规划定位基础上,根据我公司现有的资源经过论证后得出项目总体定位,之后的所有运作思路都根据总体定位来研究和制定。2、形象定位形象定位是整个项目的灵魂,它体现了项目的气质,当人们一看到它时就将了解到它所蕴涵的价值及诉求的目标。这就是我们要达到的形象包装的目的,比如现在急需要解决的围档和招商、售楼处形象问题。3、功能定位功能定位是确定项目商业展示的主要功能,开工前应根据意向性大商户情况进行相对合理的划分及定位。4、档次定位档次定位是根据区域经济、消费现状、消费****惯、消费实际、消费前景等确定项目档次、品位。5、业态定位:对整体的市场对象进行细分,在明确相应目标市场的基础上,创造需求、并引导需求,从而有针对性的进行业态的整体规划,最大限度的提升商业物业的价值。本项目定位非常关键,项目位置地处泗阳经济开发区,长途车站边缘地带,离市场核心区域超过3公里,属城乡结合部。所以,绝对不能盲目的开发,。建议本项目商业部分业态稍作调整,特别是汽车销售经营服务区,必须确定厂商及代理商后才能确定。住宅部分应针对边缘市场进行定位,特别在形象及户型的设计、绿化环境、功能设施配套、物业管理等方面优越其它项目,以避免销售、招商和后期经营的失败。(现在设计的户型比较单一并且明厅太少)所以,在商业业态规划上必须遵循以下原则:⑴有利于商家互补性的原则⑵有利于商家共荣性的原则⑶有利于商家竞争性的原则⑷有利于物业可持续性发展的原则⑸有利于物业升级的原则⑹预留新业态的原则⑺有利于降低工程费用的原则⑻有利于降低公摊率的原则⑼有利于资产增值的原则6、业态规划定位⑴统一规划设计广告位、POP广告等(包括各业户门头),使整个机电城有较高的信息能见度。⑵合理规划项目门前区域,增加停车位,以吸引消费者。⑶沿街路灯、大楼光彩工程等。⑷人流、车流的动线设计,形成对人、车的有效引导。⑸正视对产权分散的具体情况,根据业主委托和自营情况存在变数的实际情况进行动态调整,最大限度保持规划布局的整体性和完整性。项目全程策略销售策略整体营销活动的策划(待商定)简单阐述如下:1、总体思路:以地面推广为主,高空宣传为辅。2、推广主线:前期形象积累---项目全面展示,档次质素卖点---体验式宣传---有力促销3、推广战术:(1)针对泗阳县城区范围小、人口少、易于传播等特点,重点加强楼盘现场包装及户外广告的投放,拉近人们与本案的心理距离,使本案“看得见,摸得着”,形成强烈的现场冲击力。采用短期内密集型轰炸的方式,速战速决,避免打持久战。(2)与政府联手,对泗阳丰泰机电城商业功能给予明确定位规划,以增强投资者的信心,打消疑虑。(3)广告诉求点不宜太多,以免造成模糊不清。4、推广概念(1)广告语核心广告语:首席旺铺,财富之源。丰泰机电城,财富新天地。(2)卖点提炼未来优势彰显。项目位于城市未来的中心,人气鼎旺,财源滚滚。商圈配套完善。金三角建材城,新东方商城近在咫尺。建筑形式优美。从曾高设计、外观设计,极尽现代设计之奢华。创新户型结构。沿街商住两用式复合地产概念,有天有地,福荫后代。交通条件优越。本案淮海路与城区一脉相连。生活气息浓厚。西靠靠东方名苑、新天地、海天。康庭名苑社区,邻里融洽,尽享惬意生活。5、阶段推广策略 鉴于县级地产运作的特殊性,我们