文档介绍：肇庆景园营销推广方案本方案充分考虑项目的定位方向,客户群的特点,结合实际情况,确定以生态和产品质素两大核心为推广主线;以人脉推介,举办论坛,参加社会活动等营销手段结合多种媒体平台投放为推广方式;执行上釆用正常推广步调,由“引导期一公开及强销一持续期”组成一个销售循环,由此环环相扣,循环叠加,务使项目在预定的销售期内完成所有销售任市场背景概况一概述二竞争对于三已销售楼盘客户群分析四分析总结策略一项目营销目标:二项目总体营销策略1、 项目主题定位2、 整体营销思路3、 推广策略4、 产品建议执行一推广主线二推广步骤1引导期2公开期及强销期3持续期市场背景:一概述•国家停止别墅用地审批,别墅市场的土地存量日益减少,项目的时间价值更优,升值潜力很大。•目前缺少兼具品质与价格标杆意义的国际化产品•缺少真正有别墅生活氛围的别墅社区,缺少隐秘性,缺少公共活动空间。•250-350平方是一个普遍接受的面积•相对而言,由于潜在的本地客户对别墅生活普遍认识不清,对别墅生活方式的看法还需要有效的引导。•从各个别墅的销售情况看,基本上都是做出了现楼之后,销售进度才加快。二竞争对手由于肇庆别墅市场的发展属于初级阶段,而且市场对价格有一是的敏感度,面对产品的认知及感知程度相对较低,故此我们在分析竞争对手时主要针对地段、价格、产品三个层面进行归纳与比较,我们将其分为直接竞争对手与间接竞争对手。肇庆及周边地区直接竞争对手•阳明山庄,凤凰台阳明山庄等几个项冃自入市以来,一直以价格为主要手段,利用性价比截取客源,并得到了相对较好的市场业绩。我们将阳明山庄,凤凰台作为直接竞争对手理由还有:同处北岭区,隔街相望;产品类型与景园有相似之处,且目标客户部分重盞。业已有良好的销售成绩及口碑。但阳明山庄,凤凰台也有其不足之处,其中有:在户型设计上乏善可陈,私密性不够,重复户型较多,不够个性化由于凤凰台地块为狭长型,显得间隔局促,在景观设计上不足以与景园相竞争;而H销售接近尾声,货量很少,未足以参与下一轮的竞争阳明山庄及樂荣豪庭的别墅群规划比较混乱,见缝插针,整体观感档次不高,户型单调•星湖名郡该盘冃前资料不多,只知道是高层,小高层,多层洋房加联排,独栋别墅的组合,区内有一定商业,配套较齐全。项冃占地较大,主要以中高端产品为主,价格及推广策略目前还不清楚。但以开发周期看,此项目将会是我们以后的强劲对手。而樂荣豪庭采用买地皮自建方式销售,档次较低,目前一手已经售罄,所以不列为直接竞争对手。间接竞争对手在肇庆市场中我们将沿湖板块的星湖湾,鼎湖山庄,星湖奥园,新世界花园等定为间接竞争对手,具体原因我们分列如下:沿湖板块楼盘同处较近地段,且都以自然景观为主要诉求点,大多以多层,小高层及高层洋房组合,地段上更贴近市区,生活配套设施,交通等较齐全,其高端产品相对景园的价格造成一定压力,但其缺乏高档别墅项目是一个硬伤,新世界花园的别墅项目据悉要在4,5年后才会进行,这为我们减轻了一部分压力。三已销售楼盘客户群分析1本地客户占50%的市场,其屮包括当地的企业老板高级政府部门领导。2、 外来度假者,此类客户以港、澳、台居多,一般一个月居住2-8次。3、 下属县级市或邻市客户,此类客户包括广宁、怀集、云浮、罗定等。4、 海外归侨占据少量的市场。四分析总结:1、对市场、产品、消费者的总结我们在前面对市场及竞争对手、产品及客户进行了一个简要的分析,通过分析我们得出我们对市场、产品及市场中的消费者的理解,我们在明示如下:車场「在肇庆的房地产市场中充斥着一定数量的别墅项目,从目前所了解到的市场中各项目的销售情况来看,我们预定的竞争对手都已经在市场中得到相应的认知,虽然各竞争对手之间的差异较大(包括产品及价格),但是却没能有一个项冃成为市场追逐的热点,成为市场销售的领跑者,成为市场中最具杀伤力的项目。在这样的市场情况下,一方面给我们留下了一个绝佳的市场机会,一方面也让我们思考在未来的工作中,如何扬长避短,发挥我们自身的优势,在未来的残酷的市场竞争中取得好成绩。产品:在肇庆房地产市场中,我们的产品规模是比较小的,不能单就一个方面说我们的产品是最好的,但我们可以说我们产品的从立意,从规划上的起点很高,整体上来说是应该是最好的,虽然我们预定的销售价格远高于竞争对手,但这个价格是与我们对项目的预期价值相符的。只要我们能让消费者实际感受到我们的产品,看到我们的产品价值,我们的销售必然会放量,我们的项冃必然会成为市场关注的热点,我们的项目必然会成为市场的领跑者。消费者:作为一个闻名于世的旅游城市,肇庆有其不可比拟的景观优势,随着铁路交通的完善,珠三角一批注重养生和环境,注重生活品质的顶级中产阶层,中小企业主■政府、大学、国有垄断企业如电信、供电、供水、供气、医院等单位中高层,金融、贸易、制造业、高科技、服务业等行业高