文档介绍：新金山项目投资估算及资金筹措计划第一节建设项目的大体概况与投资经营方案新金山项目概述项目概况:该项目位于唐家湾情侣北路(南段)南侧、金山总部基地东侧,经珠海市规划国土局批准,用地功能为住宅(二类),实际建设用地面积20000平方米,计容积率建筑面积率为50000平方米。出让年限为住宅70年。该地块最终以楼面地价5,000元/平方米,总地价250,000,000元。(表1)【项目主要技术经济指标】内容指标内容指标建设地点唐家湾情侣北路(南段)南侧、金山总部基地东侧规划总用地面积20000m2总建筑面积59000m2计容积率面积50000m2建筑密度18%%地下室面积9000m2居住总户数600户根据上述规划经济指标,计容积率总建筑面积50000m2,另外不计容积率之地下室建筑面积6000m2,共530个车位,项目总建筑面积56000m2,拟建15栋10层住宅(二类)。项目投资方案(一)投资组合方式在房地产开发中,大量的资金周转使开发商很难单凭自身的经济实力进行项目的开发,本项目总投资(含贷款建设期利息),整个建设经营期为2年,是一个建设周期长、资金投入量大的建设项目。所以,一般采用投资的多种组合运用,一方面可减低融资的压力,有助资金的流通;另一方面可相对降低开发商的风险,使项目顺利开发。本项目开发投资的资金来源有三个渠道:一是自有资金,二是向银行贷款,三是预售收入用于投资部分。资金动作方式如下:自有资金全部用于投资;销售收入扣除与销售有关税费后用于投资,;此外还缺少的资金,则向银行借贷。本项目开发总投资(含贷款利息),自有资金25000万元,%,,另需贷款额合计10000万元。(二)资金动作方式在项目的前期,将汇集到的自有资金用于支付土地使用权出让金和前期工程费;在获取土地使用权后,可将其向银行或金融机构抵押以获取银行抵押贷款,用于地上建筑物建设;当住宅楼建设完成了主体工程后就可进行销售,销售收入再加上用其它方式筹措到的资金,就可将整个项目投资完成。1、自有资金整个项目的自有资金为25000万元,%,分2年投入。详见表2(表2)自有资金年度投入表(单位:万元)、银行贷款银行长期贷款共有二笔,共计10000万元,%;从第一年起到第二年止每年借一笔。(表:6-1-3)银行贷款年度投入表(单位:万元)第一年第二年0100003、销售收入再投入。%计算,从项目有销售收入最后第三年开始,直到项目建设经营期结束,上半年为整个销售收入的0,%,,%。(表:6-1-4)销售收入再投入年度投入表(单位:万元)(一)开发成本估算(1)土地使用权出让金、土地征用及拆迁安置补偿及前期工程费的三通一平、各种税费,共计投入资金25000万元人民币。(2)前期工程费:,详见本项目前期工程费估算表(见表6)。(表6)前期工程费估算表(单位:万元)序号项目计算依据计价(万元)1规划设计费建安工程费×3%×%、地质、勘察费建安工程费×%×%(3)建安工程费:。(见表7)(表7)小高层建安工程费用组成每平方米建筑面积造价(单位:万元)工结构: 框架结构墙体:蒸压加气混凝土砌块外墙装饰:纸皮砖程层数(地下/裙楼/塔楼):11F屋面:无机保温砂浆保温土方运距: 特地下室层高/裙楼层高/标准层高::铝合金门窗桩、基础: 征建筑面积: 楼地面:水泥砂浆找平经工程造价(元)单方造价(元/m²)(元) 采用计价依据2010定额计价济分部分项工程地基与基础工程主体工程装饰工程给排水工程强弱电工程通风空调工程其它指分项造价(元) 标单方造价(元/m²) 占总造价比例(%) 主材消耗量人工(工日)钢筋(T)枋板材(m³)混凝土(m³)模板(m²)水泥(T)砂(m³)