文档介绍：*纲要一、项目观点提炼二、宏观环境研究三、住宅市场研究四、项目地块分析五、项目定位六、项目财务评价*观点提炼武清经济基础薄弱,未来3年内很难达到天津市各区县平均水平。企业不断进驻产业园区,将带动区域产业人口增加,将加大区域房地产市场需求;未来潜在供应将达到414万平米,未来需求不足300万平米,未来区域住宅市场竞争激烈,形势严峻。受生活成本影响,北京客户在短期内暂不会成为市场的主力购买客户在蓝印新政的刺激下,虽然整体市场环境处于回暖态势,但地块周边项目价格增长缓慢;*观点提炼上下园测算方案对比拿地价格(万/亩)销售价格(元/平米)利润(万元)成本利润率**********.%%**********.%%2005000--%%经以上对比:建议地价在180万/亩以内,考虑拿该地块;超过180万/亩,风险较大。*宏观环境研究----武清位置在哪?武清位于天津西北,地处京津之间的黄金走廊发展带,紧邻北京,户籍人口83万人,城区人口23万人。近五年GDP平均增长速度为15%。2008年武清GDP达到200亿元,%。武清区经济相对落后于天津其它区县,但近五年的增速较快。由于其基础较差,因此,目前仍处于落后地位。*宏观环境研究----武清基本情况位于天津西北,地处京津之间的黄金走廊发展带,紧邻北京,城区人口23万人区位:武清区位于天津市西北部,城区距北京市区71km,距首都机场90km,距天津外环13km,距天津港71km。面积:1574平方公里,下辖29个乡镇街(5个乡、19个镇、5个街道),2000年6月撤县设区,武清城区规划面积129平方公里,已建城区面积30平方公里。人口:户籍人口83万人,其中城区人口23万人。*高速公路已建成京津、京津塘、京沪、津保4条高速公路,拟建设京津塘三线、国道112、唐廊和宝武4条高速公路。铁路京山铁路、京九铁路、津蓟铁路通过武清区,共设有6个站。快速轨道京津城际铁路在武清设有车站,距北京20分钟路程,距天津10分钟路程。规划市域轨Z2线和地铁4号线连接天津和北京市区。塘密集的交通网络使得武清价值倍增,具有较大发展潜力宏观环境研究----武清交通网络*第一产业所占比重(%)第二产业所占比重(%)第三产业所占比重(%)---武清产业状况近年来,武清第二产业发展较为迅速,形成以第二产业为发展支撑,以园区经济为主体的发展模式。*宏观环境研究----武清产业状况武清开发区:自1991年开发建设,,现阶段已经基本形成了以汽车及零部件制造、机械制造、新型材料、生物医药、电子信息为主的产业群落。吸纳直接就业近6万人,间接就业3万余人,带动配套企业100余家。入驻企业:建区18年来,共引入50个国家和地区的企业700余家园区入驻率:60%武清逸仙科学工业园:自1993年开发建设,规划面积10平方公里,功能定位为以贴片、注塑、冲压、组装为主的电子产品配套产业园,从业人员入驻企业:目前,已入驻国内外企业多达270余家,从业人员近7000人。园区入驻率:50%产业园的发展为区域带来大量进驻企业,就业将带动更多居住性需求,为区域房地产市场发展提供动力。武清开发区、武清逸仙科学工业园均为天津国家级产业园,对承接天津第二产业起到巨大作用,2006年它们累计实现国内生产总值47亿元,增长35%;完成销售收入143亿元,增长29%;实现税收15亿元,增长50%;