文档介绍：天泰城迦南美地地下车位销售方案销售背景表1:迦南美地地下车库停车数量总表楼号数量迦南美地76、77232迦南美地83号楼95地上车位210总量537表2:,目前租赁,未销售汉城区2号车库174915411个车位不能使用,目前租赁,未销售汉城区3号车库213019815个车位不能使用,目前租赁,未销售奥园4号车库1500150奥园车库曾经淹过,目前租赁,未销售奥园5号车库960906个车位不能使用,目前租赁,未销售奥园镇长官邸1000100未启用,未销售,未租赁迦南美地76、7723302321个车位不能使用,未开始销售,目前是租赁迦南美地83号楼95095 共计1220 1138车位以个数单位销售,不按面积销售结论:天泰城车位资金沉淀严重。PARTⅠ销售目标销售目标——短期内快速回笼资金,争取销售额最大化。销售原则1——充分考虑业主满意度,避免因前后承诺不一致而出现纠纷。销售原则2——留有部分租赁车位,保证后续业主需求。迦南美地项目目前共启用车位537个,其中地下车位327,地上车位210个。PARTⅡ业主需求情况判断业主车位租售情况需求调查为了解项目业主的真实车位租售需求。“市区内一个车位10万元左右,迦南美地车位5万元左右可以接受,再多就没有意思了”。停车分布状况:目前地下租赁200个。车档次以13万左右中端车为主。少量30万以上车型与微型车。PARTⅢ车位租售比例划分租售两种方案的收益比较方式优势劣势出租资金回收稳定;符合市场情况,客户易于接受。。出售快速回笼资金;收益丰厚;项目本身存在车户比率失调问题;本项目客户维权意识较强,由于前期公司承诺过车位可租可售,因此全部出售车位容易引起客户强烈反对和过激行为。从发展商收益角度,销售的方案显著地高于出租方案,但综合考虑一下影响,建议拿出地上车位和一部分车位进行租赁,其余销售,通过掌握租售比例来确保利润最大化。租售部分的划分:划分原则1:控制租赁部分的比例,确保价值最大化;划分原则2:将租赁部分选取在地上和售价较低的区域。数量控制:预留销售的车位——100套对外出租的车位——兑现前期承诺留置原则:将距离出口较远的车位用来出租,紧靠近单元口的车位出于方便业主的考虑,用于出售。如图所示。产品划分由于东侧车位78、79、80、81四栋楼需求量大且临近出口,受到客户追捧;西侧车位临近76、77距离出口较远,租赁状况较差。瘦狗现金流现金流瘦狗现金流明星现金流瘦狗明星入口出售出售出售租赁租赁出售PARTⅣ车位租售定价基准价格定价原则——具有市场说服力的价格定价方法——市场比较法表3:竞争项目车位销售情况项目车位价格地上车位租金地下车位价格车位租金备注山水嘉园不售80元/月不售120元/月所有车位不售水青木华不售120元/月7万不租地上车位只租不售,,二期未定蓝山湾临时车位未定未定不租预计明年对外销售,预计价格在7-,地下车位只售