文档介绍：对物业管理费的思考对物业管理费的思考作者:佚名时间:2017-9-23浏览量:在我国的物业管理理论与实践中,管理费问题一直是备受争议和各方矛盾的焦点,业界同仁以及社会各界就此展开过多方面的深入讨论。为抛砖引玉,笔者拟从管理费分摊的角度进行***和分析,以达拾遗补缺之目的。—、当前物业管理费的计算与分摊目前的管理费计算分摊,我国各地情况不尽相同。以沿海等发达地区为代表的主流做法是,物业管理方按照业主的要求和共有物业运行、维护和管理的需要测算出管理费,然后再按业主拥有物业面积进行分摊。其他还有"以项核定、按项收取"、“以户定额、按户收取"以及’费用分摊”等方式。“以项核定、按项收取",是将管理费划分为"项",如治安费、清洁费、绿化费等,事先确定收费标准,然后由业主依时按项交纳;"以户定额、按户收取",是先按业主拥有物业面积大小将物业分为大中小户,分别确定管理费标准,然后由业主定时、定额交纳;"费用分摊”,是按照物业管理需要,先由管理方垫付费用,然后按照一定的方法和标准分摊给全体业主。这些方式主要运用在物业管理水平相对比较低的地区或管理要求不高的物业。剥除表面的差异,去粗取精、去异求同,目前的各种物业管理费计算与分摊形不同而实质内容是一致的。管理费计算主要是根据业主要求、共有物业管理成本以及相关政策等因素,经测算综合确定。管理费的分摊则直接或间接地以业主所拥有物业面积核定,与业主居住使用物业面积或专有物业面积成正比例关系,面积越大,分摊的管理费越高,反之则低。二、管理费分摊存在的问题管理费的实质,是业主对物业管理方围绕共有物业的运行、维护、管理而发生的物化劳动、活劳动以及相应管理收益的补偿。这里蕴涵着两层意思:其一,物业管理的对象是共有物业,管理费是共有物业管理的货币形态和价值体现;其二,管理费是由管理费支出成本和管理者佣金两者构成。前者是确保物业正常使用而发生的费用支出,后者则是支付给物业管理企业的报酬。目前管理费测算方式以及管理费由业主承担,与物业管理操作的对象、内容是相吻合的,也是清晰、科学的。问题在于管理费的承担方式,即管理费如何进行分摊?物业包括专有物业和共有物业,两者产权集合构成了完整的物业产权。排除个别物业产权单一情况,多数物业是由多个业主共同拥有的。这种多业主产权共存局面,使得物业中的共有物业产权必然呈现按份共有状态,即各业主在共有物业中均占有一定份额或比例。物业中,业主的权利义务是对等的,业主拥有共有物业所有权,自然应按照共有物业权利份额或产权比例,承担相应的义务。以理推之,业主共同承担的管理费也应按照业主共有物业产权份额比例,在各业主之间进行分摊。共有物业面积或份额比例越大,承担的管理费就越高。反之,则低。这与我国目前管理费主要按业主专有物业面积分摊方式相比是谬以千里的。目前的管理费分摊不按共有物业分摊,而采用专有物业面积分摊方法,既不符合物业管理对象、内容要求,也不符合前述之权益费用匹配原则,是管理费计算与分摊依据的背离,也是对物业产权分摊理论的否定。三、管理费分摊思考我国物业管理实践中管理费分摊这种背离,主要是香港模式的沿袭和长期形成的****惯。我国物业管理基本是从香港移植,由于政治、经济和环境因素的不同,物业管理理念、模式,包括管理费分摊方式不可避免地会存在许多问题。香港市场经济发达、法制环境健全,业主的物业管理消费观念成熟、物业管理交