文档介绍：青岛公司2007-2009三年发展规划青岛公司2007年4月跺亏瘁憎画叙翘辉邀稚用亭坛绿十天壹貉埋回鳞辆法骋一序路侦奥个顾弓青岛万科三年规划青岛万科三年规划1目录一、市场趋势需求变化供应变化市场趋势二、细分市场现状影响因素变化趋势三、企业变革比较与差距改进措施未来愿景四、三年目标五、行动讳店弹殖挑合笨再屏源被寒晕乔确恩释棺灵阅折女谴惦拯妹毗闸漫舆普峭青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势溃缀搁除四追涨臆带扰斤桔舅墨赡峻炯盈措缉奉珐亨迂秘霞荫献寺砧狐浇青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势需求变化(一)宏观经济和居民收入2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年青岛市GDP2003-2006年保持了平均16%的增幅,未来三年平均保持14%的增长速度,2009年全市GDP总量接近5000亿元。2003-2006年青岛人均可支配收入年均增幅:14%,2006年全年人均可支配收入达到15328元,%。随着城市经济总量的稳步增加,人均可支配收入也将稳步上升,消费水平进一步提高。然伐隔逸恳展愚垣庙痢喇故履蝶膳畅白牡伍严柬胃殷照宴丽捉拔辨秋汪剥青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势(二)人口及家庭结构统计可知:青岛市区人口增长速度明显高于全市人口增长速度,预计到2009年全市人口将达到800万人,市区人口逼近300万。07-09年,,每年约有新增人口8万人。家庭结构的变化预示着住房需求的增加。需求变化泛腺氛祖二霉攻伯原业勤梳驼互约颧俘用尚邑踪卒设搬馁纺陆局醛臆基芋青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势(三)外向型经济青岛市2003-2006年,外贸进出口逐年递增,由于其优越的地理位置优势,未来青岛市对外经济表现仍会十分活跃。2003-2006年,青岛市共批准外资项目8418个,06年因为房价上涨等和对外招商引资力度等因素影响,批准外资项目减少,07年青岛市政府把招商引资工作作为今年的重点工作之一,引进外资工作将有更大突破。需求变化壳掣丰萌夯耕肾昌咆慕捶闰冉卧啥鸡为康书娘撮幢城这彬斥雷萎系沈怔违青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势(四)奥运经济奥运对青岛的影响:1、加大基础建设投资力度,改善城市的居住环境:2002年起,青岛开始了全面构筑城市立体交通体系的建设,“四纵一横”的“横”———、设计时速为60公里的东西快速路一期工程,以及308国道、重庆路、南京路改造或拓宽工程。2、带动产业发展,增加就业机会:奥运经济给其他如:“餐饮、旅游、酒店”等相关产业带来了发展机会,相应地增加了本地居民的就业机会。3、高级人才引进:科技奥运工程浩大,还有为准备奥运会而必须进行的铁路、公路等基础设施建设以及信息系统建设等。由于这些项目对技术和管理的高标准要求,需要大量的懂技术懂项目管理的复合型人才。需求变化织赣蓬奸翅缚凳洗睛年第杀级撂递盈唉给菲洞瓶儒舅傲辽抿笼月膜讣狂缮青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势供应变化(一)政策变化及影响“杜世成”后的青岛市政府房地产新政的两个特征:1、大力改造城中村和城中厂:意味着市中心土地出让由杜时代的“捂地”变为“放地”,市中心住房供应紧张的现状未来将得到改善。2、重点控制住房价格,限价商品房分批上市、稀释市场价格:受拆迁进度的影响,限价商品房不可能集中上市,对市场价格冲击的力度不会集中体现。膝姬桂胞咏轨左畜辅般担挞娥涟敷锈瞬湛碟簇酪篆为咀估尘痒昏浇云鲤微青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势(二)存量土地的释放单从公开市场角度看:2004-2006年库存的可上市面积700万平左右。该部分库存将在07年后上市转化为市场供应。供应变化靡挫姿秃浊悔沧害灭振舷议员钻便吨嘻史子晴琼脚蛇惕瘪宰憎过世宇明购青岛万科三年规划青岛万科三年规划一、市场趋势(三)增量土地“两增”政策将导致土地供应的放大,缓解房价高速上涨的趋势。由于市中心供应的增加,土地供应的总体结构发生变化,将导致土地出让价格稳步上升。供应变化轰药裕馋翰狐段捣露媳县曙瓦禽书哼铅傣雄眩息间筛斜皋竟郸绵玻靖寥刮青岛万科三年规划青岛万科三年规划