文档介绍：。。。住宅研究路径:【竞争突围】东大街沿线随政府规划形成多个城市级核心商圈,功能定位明确,客群吸附力强,但现均处于发展起步期,对外延板块推动乏力。-&旅游产业区居住新区规划产城一体商圈等级城市核心城市核心城市级区域级区域级区域级商业发展阶段成熟期起步期起步期起步期起步期成熟期商业成熟运营时间——2017-2018年2017-2020年2020年后————2环-绕城内版块,均为发展起步期,城市发展较缓,目前对外延板块推动乏力。:刚需集中,少量低密改善客群:新成都人工作关联东大街沿线,居住区不断外移,随着其商圈发展属性差异,住宅产品&价格&客群属性差异较大,层级明显。-:高端居住区,圈层属性明显客群:城东本地/-:品质刚需集中,城市属性较强客群:城东本地人/新成都人三圣乡-东村80-100两房120-140三房75-90平两房三房65-90平两房三房120008000-85005500--&价格图(仅含高层数据)驿都大道地铁2号线三大主流板块,各自形成定位分区,其中大面板块依托“地铁+配套规划”,对城市挤压刚需吸附性较强。---资源改善,挤压刚需强势环境资源,旅游产业带动,周边生活类配套较缺失成都东村成都东村---品质型刚需文化创意产业综合功能区及中高端生活配套规划龙泉新城---产城一体依托成熟老城区与经济开发区,形成产业孵化与老城一体;大面---城市再度挤压型刚需新区规划,地铁带动,版块热度高,价值处于上升阶段大面版块-世贸中心成都东村-&套型极致环境高城市附加地铁/新城产业依附三圣乡成都东村大面板块龙泉新城50-60套二33-39万60-7070-80套二48-51万套二58-63万套三单45-50万80-90套三单60-65万套三单75-80万套三双51-55万套三单50-60万90-100套三双68万套三双67-74万100-110套三双90-95万洋房三单72-80万110-120套四70-80万120-130套四75万洋房三双98-105万洋房三双96-115万130-140140以上套四150万起洋房四双116-120万[挤压刚需]80-90平套三单90-100平套三双[再度挤压刚需]70-80平套三单80-90平套三双[产城一体刚需]80-90平套三单90-100平套三双主流板块以高层为主,挤压刚需(首置/首改)特征明显,70-100平产品为主力走量产品,大面产品面积控制更极致化。,大面板块属于价格洼地,但目前价格挤压优势不较弱,价格上升空间受限。极致环境高城市附加地铁/新城产业依附三圣乡成都东村大面板块龙泉新城48-68万58-95万35-60万50-75万50006000700080009000数据仅含高层量价对比元/平米5500-62007400-76008000-85006100-7200走量项目85套/月走量项目50套/月走量项目75套/月走量项目45套/,配套缺失成都工作关联:二级城市=8:220-34岁上班族,少量二级城市客户婚房或过度居住地段》价格》配套成都东村高城市附加成都工作关联:二级城市=8:220-35岁上班族,少量二级城市客户婚房或过度居住,有地铁方便工作地段》品质》价格》配套大面板块地铁/新城成都工作关联:二级城市:地缘=6:2:220-30岁上班族,少量二级城市和地缘客户婚房或过度居住,有地铁方便工作价格》地铁》产品》其他配套产业依附龙泉新城产业人群:地缘:成都工作关联=5:4:125-35岁产业园工人,老城区外溢的公务员/企业职工方便工作品质》配套》地铁》价格【成都工作关联客群为主】城市价值,吸附支付能力较强客群(两个临近板块,客群相似)【成都工作关联客群为主】地铁/较低价格拉动,吸附城市挤压客群【产业及主城区外溢客群为主】产城一体支撑,吸附区域内客群挤压外溢大面板块与三圣乡/成都东村主力客群属性趋同,但客户层级差异较大(主要为城市认知),大面板块吸附城市再度挤压客群。主流板块中,大面板块在售存量较大,其他板块潜在存量较大,短期内竞争格局无变化,主要来自内部竞争,存在外溢机会。