文档介绍：焦作市爱馨养老公寓住宅楼营销策划一、团队组成:经理一名销售公关专业人员两名普通导购人员两名发布、传公告人员若干名(临时聘用)财务会计一名出纳一名二、销售活动时间:2012年10月、11月、12月、2013年元月,共计四个月的销售时间。MV"I三、销售区域:市区占10%;靠近山边村庄及本案附近村庄30%;中站区20%;六县占40%o四、营销办法:通过散发传单、彩页、条幅围墙广告、派单、从别的小区挖掘购房户、路过、其它。五、促销薪酬:(-)有工作经验的1200元/月;现场导购员1000元/月。(-)销售提成,公司对每次成交的客户按照每套房5000元的基数进行奖励,属于个人成绩的奖励个人,属于团队的成绩的对团队进行奖励。高于公司制定的房价的卖单,公司与个人或团队对超出部分房款进行五五分成。低于公司制定的房价的卖单,每减少100元/nV,奖金在5000元的基础上减少1000元。一次类推。(三)公司售房售价平均价1980元/nV。六、本项目及客户分析研究(一)本案项目不利因素分析:1、由于开发期间长时间停工,导致本项目口碑不太好;2、项目占地不小,但楼的栋数少,容积率小;3、前期收取定金的客户至今至今承诺未能实现;4、本项目的楼体坐向不属丁常规情况的正南正北向。5、经调查分析焦作地区人们对住宅项目的消费心理是:价格高的看小区档次,绿化景观是否到位,楼盘附近周边有否重点中小学校、交通是否便利,首选多层板楼、然后是高层板楼,而焦作对高层消费仍然具有抗性。6、户型面积品种少,户型选择范围不大,加上本项目房产手续不全,致使一部分准客户无心再来我们售楼现场,更无法促使成交。7、我们项目地理位置偏僻,规模小直接影响市区内的消费群体。(-)目前房产消费群体分类如下:客户购买目的分析购房目的所占比例1、为了结婚30%、2、來焦作就业打拼20%3、改变居住现状15%4、第二居所 10%5、保值5%综上分析可以清楚的看出客户需求心理及意向,针对上述问题,我们现在必须调整推广思路,加强案场销售管理,当然也需要公司的积极配合,才能更好、更快的促进我们的销售,得到迅速回款。丄、改进营销方法(一) 广告方面:如今是“酒香也怕巷子深",广告已经是企业对外宣传的媒介,再好的产品没有广告的宣传,不经人们认识,他也不会带來良好的经济效益。针对我们现在的实际情况,我们广告方面仍要加大宣传力度,打造品牌营销,立咼本项目形象,抓住丿'八品有力卖点,主动出击市场,不断造势,使之成为区域内及周边地区购房人群关注的焦点,渲染气势。1、对本地区范围内客户集聚区进行大量的宣传和派单,重塑本地区客户对本项目的认识,增强品牌营销,提高经济效益。2、在田涧、马涧、小庄、嘉禾屯、春林、上百作、狮涧等村庄进行大力宣传,在解放路上做一些公益性广告,提高本项目的知名度。3、安排交通工具深入县里及重要的乡镇做广告传单,散发彩色海报。扩大宣传力度,得到众多人关注,增强人气,吸引县区消费群体,以实现六县客户的來访量,來参观的报销路费。(二) 活动方面房地产活动是促使成交的助力器,可以渲染案场气氛,增强人气,提升活动氛围,促成案场下定。1、继续加大团购营销力度,教师、劳模、公务员等社会阶层的人员均可参加团购,搞活老带新方案,渲染买房抽大奖活动,认真细心的做好每一个活动,提高成交量。2、金九银十,