文档介绍：济南高新区项目整体策划建议大纲总纲:济南写字楼市场的竞争是激烈的,但关于我们而言,随着济南经济和高新区的进展,只要我们抓住市场空白点,智能园区项目依旧有能够作为的市场空间。正如营销界常讲的一句名言:只有饱和的产品,没有饱和的市场。第一部分济南商务办公楼市场研究1、就济南写字楼现状而言,商住楼占据半壁江山2、整体水平处于低端,没有空调设置最为突出3、消费主力以民营企业和个人购买为主4、东二环板块、经十路板块、高新区板块新三点打破旧格局5、三庆财宝中心、东环国际广场等部分项目破冰而出6、综合各方面的因素,以后进展趋向东部第二部分高新区区域环境综合评价1、政府寄希望成为一架经济进展的引擎机(总量专门低,以后看好)2、一个没有梳洗装扮的女孩(杂乱但充满希望的区域)3、一个正在发育的力士(规划专门多、但没有落实的地点)4、一位渴望贵客上门的主人(下游产业多、没形成产业链)5、一位缺“车”少“鱼”的司令官(相应的商务休闲配套设施缺乏)第三部分高新区房地产市场分析1、物业形态:研发、办公、厂房2、物业类型:出租物业多于出售项目3、销售情况:租售过半、前景看好4、客户来源:各有特色,研发为主5、物业治理:服务简单,价格平实6、租售价格:价位合理、平稳进展第四部分总部物业研究一、国外总部进展现状1、阿姆斯特丹是荷兰的首都,也是菲利普、联合利华、壳牌石油等欧洲许多跨国公司的总部或发源中心的所在地。2、巴黎的拉德芳斯容纳了标志、雪铁龙等法国一半以上的大企业总部,大部分银行、保险公司总部所在地,联合国教科文组织等国际组织的总部均设在那个地点。3、伦敦金融城占地1平方公里,容纳了550家国际性银行区域总部,170家全球证券治理和信息中心。4、新加坡是东南亚地区的经济中心,3600家跨国总部的进入,直接促成其亚洲四小龙地位的形成。5、日本东京集中了日本各大公司和日本90%的金融机构,也是日本三菱、日产、等汽车总部的所在地。二、我国总部经济进展现状1、中心都市差不多形成总部经济的空间聚拢形态,如北京CBD、上海陆家嘴、香港中环区、广州东山区等,这些总部经济集聚区也已成为中心都市经济增长的重要增长极。2、欠发达区域的知名企业总部正在向大都市聚拢,总部经济呈现加速形成的态势。从20世纪90年代后期以来,国内大型企业集团出现"迁移总部"浪潮,纷纷向北京、上海、广州等一批中心都市或者省会都市迁移。3、随着"总部经济"概念的提出,北京、上海、广州、深圳、青岛、济南、武汉、大连、沈阳、厦门、重庆等国内大都市都纷纷明确提出进展总部经济的战略,特不是北京已将进展"总部经济"写进政府工作报告。三、总部物业项目成功要素(一)软件要素1、企业公关:借力政府,上升为国家行为2、业态规划:资源整合,形成产业群和产业链聚拢效应3、办事程序:治理简单,快捷、到位、全天候4、商务配套:围绕总部需要,整合高端服务企业(二)硬件要素1、所在都市是某一个区域性的大都市,在辐射力和阻碍力方面有一定的国际参考价值。2、所在地域不能距离中央商务区太远,或其相连性比较容易。3、基础设施完备,具备总部企业进驻的条件(交通、通信、网络等)。4、生活设施,满足总部企业人士的高端和个性化要求(商务休闲、商务娱乐、商务谈判)。四、济南总部经济把脉1、当前在我市的企业总部要紧是原来驻济企业或省内的企业集团,跨国公司或外省企业的总部入驻差不多没有。2、现有企业中,真正意义上的"总部经济"企业仍然较少,还没有形成有规模的总部经济,对外部企业集团形不成专门强的吸引力。3、受区域位置和市场的制约,有些企业差不多或正预备将总部或要紧分支机构外迁,如浪潮集团已将其研发营销中心迁往北京。4、没有建立完善的支持总部经济进展的政策体系,总部经济进展的外部环境有待进一步改善。第五部分本项目地块SWOT分析一、优势l区域认知度高l商务氛围相对成熟l优惠政策较多l交通相对便利l环境景观优美l实力机构联手打理二、劣势l基础设施不到位l商业配套不完全l整体环境不完善l距核心区较远l南山植被爱护不行三、机会点l高新区高速进展l政府机构将东迁l打造东部经济带l借鉴他人后发制胜四、威胁点l研发楼多如牛毛l后续开发一混而上l沿海都市抢夺客户第二篇产品建议总纲:鉴于瑞尔特对市场的分析推断,我们认为做差异化的产品是本项目的唯一出路,也是智远智能园区项目能够发挥的优势,而且成本相对不高,其关键点在于做好外立面、园林景观,利用好现有地形地貌。第一部分项目总体定位一、项目总体定位集工业企业的区域性总部、企业研发办公楼和配套商业物业的于一体的商务花园二、产品定位独立的、花园式、休闲式商务写字楼三、客户定位1、迅速成长起来的、渴望做大做强的本土民营企业2、希望改头换面、展示企业实力的国有控股企业3、渴望占据山东市场的大型企业集团4、韩国、台湾等进军山东市场的制造