文档介绍：西安龙腾世家营销策划案一、西安市房地产市场分析二、南郊区域市场房地产分析小结:   1、针对项目周边的情况来看,许多的项目存在户型间隔和户型面积比例不当,比如讲,2房房2厅或1厅的单位,其面积是90-110平方米之间,而3房2厅或1厅的单位,其面积是130-170平方米之间,这种户型间隔和户型的面积配搭是不有用,造成“无意识”的白费,而这种白费是购房者无法主导的,无法主控的。   建议:在户型设计方面,做足有用,户型的设计方面紧凑些,能够为客户节约购房费用,降低房款的总价,同时能够降低购房的入户门槛。故建议能够考虑在产品的设计方面,40-85平方米之间,能够做成2房2厅或1厅1卫的单位,(其中大2房的单位考虑在65-85平方米之间,小2房的单位考虑在40-65平方米之间,)   85-110平方米之间,能够做成3房2厅2卫或3房2厅1卫的单位,(其中大3房的单位考虑在95-110平方米之间,小3房的单位考虑在85-100平方米之间,)   2、项目周边的项目多是高端产品,比如是豪盛时代华城,中天国际公寓等项目,不论从产品依旧产品的市场定位、形象定位等方面,差不多上走高端路线,加上项目的工程实施时期,品质不断的呈现,客户同意的程度越来越大,专门难震撼或冲击其项目形象,故避其锋芒,另辟出路,走产品差异化的道路。   建议:此项目定位不宜走高端路线,适合走中端层面,在项目的形象上,能够走中高方向。因此在各种户型的配比比例方面能够考虑:大3房的95-110平方米之间,占25%。小3房的85-100平方米之间,占45%。大2房的65-85平方米之间,占20%。小2房的40-65平方米之间,占10%。   3、综合项目所在的区域的产品概况,单体设计多以1梯2户/1梯4户/的设计为主,甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计,其产品在考虑通风和采光方面,还存在有产品设计的缺撼,整体的确产品均好性不强。   建议:产品的单体设计方面,能够考虑1梯4户/1梯6户的设计,如工字型或蝶型的设计,能够充分的考虑到各个单元的通风采光方面的问题。   4、项目区域周围的竞争对手的主题形象不是专门活跃,楼盘的个性不是专门突出,只是注重楼盘的形象高档次,但在项目的表现元素不是专门丰富多彩,缺乏产品的灵动性。   建议:项目的形象走中档线路的同时,给予项目的主题灵魂---知尚型的艺术社区,贯穿其个性化的元素,排他性的属性,独特性的气质,赢得目标客户群的口碑效果,同时树立项目形象和品牌效应。比如在外立面的设计上能够通过时尚的色彩来演绎,配合项目内的园林小品景观,做些抽象的小品雕塑,融观赏性、考虑性、运动休闲在一起。   5、区域内的竞争对手,在项目的推广中,推广的路线显得不时鲜亮,而且在整个思路的把握上,不是专门系统性,尤其是中天国际公寓的项目推广上,整体广告效果把控不行,售楼不运用的是绿色,而楼书和宣传单张用黑色,整体的效果偏离。       建议:在项目的推广中,走中青年人的年龄特征,在注重主题的同时,能够在整体的效果上,以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动的风格。三、项目分析1、项目的优势:区域优势:   项目地处南郊西高新区域,是整个西安市的购房首选区域,而且项目所在的地点是太白路和科技路交界处,又临南二环路段,东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达,西接高新路可贯穿南北,是西高新区较为理想的地段。地段优势:   位于太白南路和科技路的交汇处,两面临要紧的干道,西北面紧临西安科技大学附中的宿舍区,居住的氛围浓厚,临街有较强的商业价值,此地段宜商宜住宜投资。同时对项目的推广上有无法比拟的广告效果。交通优势:   位于太白南路和科技路的交汇处,南来北往,东西穿梭的公交线路多,而且班次频繁,如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路的车能够任意到达市区的任何地点,站台就在门口,交通便捷如意,方便自如。周围配套成熟:   项目所处的地段是西高新配套较为完善的地点,政府机关及相关的部门确实是左邻右舍,如土地治理局,机电信息治理研究所,市肝病研究所,市交警支队,徐家庄综合贸易市场等,生活配套成熟。人文环境:   项目周边可谓是书香气息浓厚,人文环境独有,西安电子科技大学,及其附属中学,西安培华学院、西安幼儿师范学校、西安公关学院、西安石油大学、西安美术学院等大专院校,还有市53中等中小学,围绕项目四周,散发浓郁的书香气息,能够讲到处差不多上词赋经伦的地点。居住氛围:   项目周围的居住小区多而且规模较大,有比较成熟的居住气息,如西安电子科技大学住宅区,有60多栋多层,2栋高层;市政府居住小区,新科花园居住小区,西安质检居住小区,太白小区,交警支队住宅区等等,居住氛围浓厚,人气指数旺盛。2、 项目的劣势:灰尘和噪音的阻碍:  