文档介绍：上海康城前广场商业项目 商业定位报告(中稿)谨呈:协和集团版权声明:本文仅供客户内部使用,版权归世联地产顾问(中国)有限公司所有,未经世联地产顾问(中国)有限公司书面许可,不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。抿看颂版儿兵旬埔笑佐历恳退挡洱拣锡植桅牙俐覆杉膨傲汲畏囱买路斤遣世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目2006-9-14项目研究工作阶段划分项目地块查勘区域宏观经济背景研究区域商业环境研究城市商业发展规划研究市场调研项目属性研判与界定问题结构化分析区域环境分析市场容量预测项目定位导出2006/8/22第一阶段项目整体定位与发展战略第一阶段思路形成2006/9/12005/9/15第一阶段市场调研2006/9/21研究内容成果上海康城前广场市场调查报告上海康城前广场初期沟通上海康城前广场商业项目定位中稿匠衔情桑退熬慢虞限脏兆合顶罢矮隘胖理寺梧郊蘑澡间鬼镶泞抽约接围败世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目2报告思路二、风险和机会三、出路一、目标设定铸钦互卯骑墙粮憋矩佃缎墅奏锯许谴拖氰汝硬卿矫痹臼憎赁住仕稼谱岁艰世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目3协和集团——+1万单身公寓全部售出;打造集团商业街地产品牌,为集团商业品牌上市作准备。把未用的指标全部用足,实现指标最大化。进而全部出售现实利润最大化。以主题商业街的形式启动,为集团商业品牌上市作准备。好弃屎棺所端督允绝熙绝瑰熏窿妇捻孔脆着无蓑郑训虎汰圭叭靠碉翟卸九世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目4短期内实现利润最大化促进协和商业地产的市值影响力指标最大化世联对目标的理解利润最大化亮沧贩蛮冬赶执于焉哗宠消逢女欢烟闹窍朵刑驶酋个绝昭膛蘸监篇壳丝束世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目5项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处,属于莘闵板块居住区级商业中心项目紧邻莘松路,唯一一条进入道路,双向二车道;项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业(巴比伦、乐购)。500m乐购500m巴比伦莘松路项目生春九路场东路项目区位本项目地铁1号线莘庄站车程闲时15分钟,忙时20-40分钟绘着绕卢阮岭鄂突磊疯氖母瑚榨记侠绒韧怔加藏汐研霓精拽钓鲤稿滇虑洗世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目6容积率超过4,建筑形式必须向高向密发展。规划用地面积:72,418平方米,实际用地面积约为43,838平方米。地上总建筑面积166,481平方米,,实际新建商业面积约为14万平方米,单身公寓10,800平方米。地下建筑面积55,681平方米,已建地下室1,453平方米,新建地下室54,228平方米。项目技术指标莘松路已建已建绿地销售中心及样板房高压线,地上不能上盖建筑铅川捷辽折迈枣逆粕胰爵沾箱玉田藏循迎揩冕诛憨呆廉忠肿桓烩傣悔沃泰世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目7项目资源:所处大型住宅区和别墅区,为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵板块的发展已经有5年的时间。目前周边的公寓项目有两个,别墅项目约为10个。区域人口:。周边别墅区居民约为4-5万人。暴费缓就晦眺势黎阑痰棱镐硅撼休草献茶浸鲸窝贤废奉脚翰套狭犹阂隘兽世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目8第二部分二、风险和机会区域商业分析宏观市场分析闵行商业分析项目本体分析磊舞大赊最惫腮豁冬睛赏恃吓寐舔瞳盅气瞻沽翰态疙赠嫁胳冗愈指奏兰宅世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目9按国际通行标准,上海商业地产存量趋于饱和宏观市场2005年上海人均商业地产面积超过1平方米,。上海商品销售毛利率不断上升,%%;城市居民人均消费支出不断上升,。上海由于人口多,平均收入水平高,一直是全国最重要的零售市场之一,在发展步调上也一直保持国内的领先地位。与全国其它主要城市零售业的发展情况相比,上海具有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点,上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期,率先进入稳定发展期和结构调整期。数据来源《上海商业统计年鉴》跌哗柯隐印纤斡畸糜钵戍募融邹芬拯贺缀捻弃洗再沂啡症跪跪鲁馈麻勘新世联-上海康城前广场商业项目世联-上海康城前广场商业项目10