文档介绍：附件1:,调查对象包括在经营的商户、投资「商业物业的投资者,基本能正确反映岀全市商业物业投资者的综合需求及齐项指标信息。约39%的被访者表示如果天心生态新城开始商业项目,需要等商业气氛旺了之后再考虑投资或经营;仅13%的被访者考虑进行投资,由此可以说明当前天心生态新城的商业氛囤目前还难以吸引投资者,人部分人都选择了观望等待,但天心生态新城的投资价值是69%的被访者所认同的,仅8%的人认为此地域投资价值不人,10%的人不清楚。34%的被访者知道天心生态新城将发展成未来的商业屮心。天心生态新城商业物业投资价值调査分析表被访者对天心生态新城商业物业投资价值和日前环境、配套的认识如下表:发展潜力交通条件城市环境周边配套巨犬较人一般不好说十分便利便利不太便利不好说优美较好一般不好说十分完善较好一般不好说10%56%26%8%12%51%29%8%31%41%24%4%10%32%48%10%,被访者对经营目的分析现在还是比较模糊的。下图显示,服饰、餐饮、休闲是丄要的经营业态,但新城区的项目往往都是生活超市、餐饮首先成型,休闲等其他业态分布在后。经营方向分析图口服装服饰□便利店□中型超市□娱斥休闲场所■餐饮□美容美发□诊所药店□图书音像■家居建材□(平米)--6米&米以上20以下20-4040-6060-100100-150150-200200以上27%48%17%8%16%26%34%6%4%12%2%从上表中可以看出,,-,根据当前市场发展情况及主要的住宅项目商铺层高规划,-。主流的而积需求还是集屮在50平米左右,因此,本项目的临街铺而还是应该设计为50平米左右的而积,根据项日临街而长度合理安排商铺而宽。、电讯、金融配套要求比较高,因此,本项口应前期考虑柴个地块周闌的商业配套分布情况,充分发挥项目规划屮已包含商业、写字楼的优势,将外部配套功能完善。商业经营综合配套功能需求分析图□银行口公交车站□停车场□商务中心■休闲娱乐□邮电□(元/平米)期望商铺总价期望租赁价格(元/平米)4000以下4001-60006001-80008000以上30万以下30-40万40-60万50以下50-8081-100100以上43%41%10%6%80%14%6%39%43%12%6%被访者对价格的主要可接受区间为以千至五千元/平米,总价控制在30万以下,基本符合50平米左右的面积规划设想。租赁价格主要期望的是50-80元/平米/月,估计投资冋报率约为6-10%,但项目前期因项目周边区域尚不成熟,租赁市场较淡、可能较难实现该投资冋报。(平米)租赁男女30岁以下30-40岁40岁以上食杂零售服饰娱乐休闲其他20以下20-4040-6060以上是否29%71%40%52%8%23%54%4%19%28%36%21%15%77%23%本次针对商业物业调研的性别结构为女性居多,在商业经营屮,往往女性的在岗者较多,她们对诩场的敏锐程度也日益提高,年龄主要分布在30-40岁,主要从事零售及服饰销售行业。目前,他们经营的商铺面积38%以上是40平米左右,主要分布于天心区、雨花区、芙蓉区市屮心,大部分属于租赁经营。其中36的被访者都表示在了U承受的总价范围内有意向投资购买商铺。,调研小组普遍认为当前长沙帀商业物业投资者比较缺乏,2003年、2004年大量商铺的空宜(含市内众多人厦群楼)使投资者对当前长沙商业物业投资持谨慎态度,但仍有大部分的被访者看好新区位、好地段的商业物业。天心生态新城未來将与体育新城相融合,区域价值不可度量,但就当前來看,投资者对本项目及天心生态新城周边的商业物业还存在观望心理,因此本项目的商业物业上市时机应该恰当选择。(平米)层咼(米)20以下20-4040-6060-100100-150150---66氷以上食杂零售8%24%42