文档介绍：金光趵南路项目
营销策划报告
山东中原金光项目组/2009/4
项目
定位
营销
推广
地块
研究
SWOT
分析
规划
产品
建议
宏观
市场
研究
结论
本报告内容及思路概览
项目经济效益分析
宏观市场研究结论
济南
市场研究结论—济南经济概况
2004-2007年,济南市GDP和人均GDP两项指标均持续走高,三大产业特别是第二、第三产业增长尤为迅速,人口以千分之三左右的增幅持续增长。
2008年前三季度,济南GDP增长幅度高于全,但略低于去年同期。
三大产业仍保持较高增幅,经济平稳发展,市场投资环境相对较好。从长期来看,济南人口红利优势依然明显,房地产行业需求依然旺盛。
市场研究结论—房地产市场概况
2004-2007年,济南住宅供应量持续增加,销售量、价格较快上涨,空置面积持续下降。
2008年,受全球性金融危机的影响,销售量萎缩,济南供需比提高,销售价格涨幅放缓,空置面积将有所上升。目前来看,整体影响不大。
2008年,居住用地成交量大幅增加,且该年工业用地比重增大,成交土地价格明显上涨,成交用地郊区化现象明显。

随着国家宏观调控,刚性需求将得到逐步释放,济南总体市场前景乐观。
详细市场情况见我司提供之《金光趵南路项目市场研究报告》
项目地块研究

人流、物流、资金流、信息流的聚集之地。
位于城市中心区域,地理位置优越,交通便利,具有很大的商业开发价值。
项目地块分析
项目规划指标分析
类别
指标或要求
总用地

可规划建设用地

用地性质
公建
可规划用地地上容积率
≤
地下容积率
≤
建筑密度
≤30%
绿地率
≥45%
地块北侧建筑高度
≤24米
地块南侧建筑高度
≤45米
车位配比
每100平方米≥1个
趵南路后退指标
≥15米
文化西路后退指标
≥15米
其他要求:
后退东北侧9米规划道路不小于5米;;妥善解决日照,同时配建中水等设施。
,,。这意味着项目应尽量增加建筑高度,以空间换取平面布局的合理性,提高品质。
,车位配比为每100平米1个,454个车位恰好用完地下指标,无法再行建造地下商业等其他功能建筑。
建筑密度为30%,项目基地可建面积仅为5400平方米,加上较多的退道路红线限制,不能做出大面积的低层建筑,比如商业。因此,(按两层计算)。
,解决了项目45%绿化率的问题。
按照项目限高,按层高3米计算,则南侧能建15层,北侧仅能建8层地上建筑,加上建筑密度限制,使得项目商业需主要以底商形式出现。
项目规划指标分析结论
建筑控制指标的限制,使得项目能够做出的产品为8~15层公建。
整体产品由两部分构成,。
为了商业最大化,除底商外,项目适合建一个集中商业区。