文档介绍：成都市天之韵策划案这个工作可让学生分组负责收集整理,登在小黑板上,每周一换。要求学生抽空抄录并且阅读成诵。其目在于扩大学生知识面,引导学生关注社会,热爱生活,所以内容要尽量广泛一些,可以分为人生、价值、理想、学****成长、责任、友谊、爱心、剖析、环保等多方面。如此下去,除假期外,一年便可以积累40多则材料。如果学生脑海里有了众多鲜活生动材料,写起文章来还用乱翻参考书吗?目录  前言市场篇一、 本案面临市场特征二、 消费者调查三、 本案及周边市场情况调查四、 价格调查产品篇一、 产品定位二、 产品优劣势剖析三、 对产品建议四、 产品指标建议五、 临河处理六、 大门处理七、 车位建议销售篇 一、 总体销售策略二、 销售价格策略三、 付款方式策略四、 销售预测五、 销售造势六、 销售准备工作 广告篇一、 推广时机建议二、 推广总体策略三、 总体形象定位四、 包装重点五、 广告总体预算六、 媒体建议七、 立体化市场推广建议环境篇市 场 篇房地产业是一个风险与机会并存行业,专业开发商能从众多市场现象中剖析找出消费者真正需求,并予以满足,从而抓住机会,获得成功。因此,市场是根本,是我们正确决策依据。 一、项目概况及策划建设目标1、位置与环境(1).项目位置:成都市南面,一环路以内。。(2).:园区四周均有市政道路与园区本身道路,周边有多条公共交通线路。。(3).环境幽静:园区周边房产已形成.,多已成现房。。2 . 策划建设目标在小天小区内建成一个环境幽静,规模与档次较高,。3 .园区工程建设指标:(1).项目占地面积:50亩()(2).规划建设项目:小高层电梯公寓,园区中心花及园林道路,,物管中心,。:(1).主体建筑为小高层电梯公寓。总建筑面积110000平方米,层数11-15层结构上采用框架剪刀墙结构。(2).主打户型:面积130平方米(70%),100平方米(15%),层面设计小跃式。停车面积约10000m2(3)绿化率47%. 容积率25%. 建设密度34%二、 市场机会点剖析(一) 、都市住宅市场背景剖析随着政府对房地产业各种扶持政策出台,成都房地产市场空前活跃起来。总来说,目前成都房地产开发存在着这样一个特点:一方面是商品房总体开发量大,积压情况严重;另一方面是商品房有效供应严重不足,消费者买不到所需房子。在这种市场条件下,开发商只有切实从市场需求出发,从消费者需求出发,找出市场机会点、空白点,进行差异化营销,才能在竞争中取胜。成都市住宅市场,具有如下特点:1、商品房总体开发量过大,积压现象严重政府为了扶持房地产业发展,不断以减免开发商各种税费为手段来鼓励开发。而银行住房贷款普及,以及去年三次降息措施,更空前调动了消费者购房热情。于是,有开发商盲目地进行大规模开发,使成都商品房总开发量迅速猛增,直至过剩,甚至出现一个区域内数十个项目同时开发情况(如府南河)。但是,在这种大规模开发行为中,真正卖得好项目却只是少数。商品房大量积压,使开发商们感到了市场形势严峻。有不少号称是大手笔、新概念楼盘一面市就受到了消费者冷落,造成积压,如“北斗星花园”、“万福世家”、“盘古花园”、“新阳光健康花园”等等。1、 市场有效供给不足,需求与供给发生错位虽然市场上商品房供应量如此之大,但仍有众多购房者买不到适合自己房子。这说明,消费者并不是没有购房需求,而是商品房供应与消费者需求类型发生了严重错位。因此,那些对准了购房者需求项目就能引起消费者购房***,从而创造出一个个销售奇迹。(如“SOHO寓所”、“丽阳天下”等)反之,那些与消费者需求发生错位项目就只能在竞争中被淘汰,而成为积压房。(如“万福世家”、“上河城”等)3、差异化营销成为占领市场有效办法房地产营销之根本,就是要找出市场空白点、机会点,为项目树立鲜明风格特色,与其它项目形成区隔,从而减少竞争,占领市场。人无我有,而“我有”若为市场所需,“我”就占领了市场。因此,虽然市场竞争如此激烈,但仍有少数楼盘在消费者中引起了轰动,一面市就被一抢而空,甚至被炒高数倍价格发售。比如:“ SOHO ”、“都市驿站”、“丽阳天下”等,这些开发商们看准了市场上没有酒店式小公寓,同时又存在有这种需求消费者,市场出现了供需不平衡空白点,进而去开发满足这种需求项目,再配以各自不同风格进行营销,最终赢得了市场。2、 挖掘项目潜力,实现等值营销,将成为房地产营销主要趋势同一区位、同一档次甚至同一类型楼盘,因为挖掘潜力程度不同,其最终结果也会大不相同。有房子其本身价值并不高,单由于开发商对其潜在价值进行了大力挖掘,使其最终