文档介绍：城中村改造相关法律问题讲座城中村改造相关法律问题讲座主讲人主讲人昆明市律师协会房地产暨建筑专业委员会昆明市律师协会房地产暨建筑专业委员会武武侠侠主主任任二二○○○○八年六月八年六月城中村分析城中村分析??一、拆迁三方利益冲突分析一、拆迁三方利益冲突分析??二、法律背景分析二、法律背景分析??三、政策背景分析三、政策背景分析??四、改造模式分析四、改造模式分析城中村改造与拆迁难题城中村改造与拆迁难题??11、多年来城中村无法进行彻底改造的原因在于拆、多年来城中村无法进行彻底改造的原因在于拆迁。(城乡二元管理结构,从放任到严管引发的迁。(城乡二元管理结构,从放任到严管引发的村民抵制,改造的紧迫性与政府决心)村民抵制,改造的紧迫性与政府决心)??22、等价交换并不能完全解决拆迁的问题。(农民、等价交换并不能完全解决拆迁的问题。(农民内心渴望拆迁,但行为上却表现为抵制拆迁。单内心渴望拆迁,但行为上却表现为抵制拆迁。单纯的赎买无法解决拆迁问题。)纯的赎买无法解决拆迁问题。)??33、现在的法制环境并不利于拆迁。、现在的法制环境并不利于拆迁。城中村改造符合所有人的利益城中村改造符合所有人的利益??11、政府需要改造城市。(城中村已成为无法回避的问题,、政府需要改造城市。(城中村已成为无法回避的问题,治安问题,危房问题,城市规划问题)治安问题,危房问题,城市规划问题)??22、开发商需要土地。(城中村土地资源丰富,区位优质,、开发商需要土地。(城中村土地资源丰富,区位优质,将成为下一个开发热点。)将成为下一个开发热点。)??33、城中村居民希望改善环境,提升物业价值。(安全隐、城中村居民希望改善环境,提升物业价值。(安全隐患,违法犯罪案件滋生,经济上去了,但文化无法改善。)患,违法犯罪案件滋生,经济上去了,但文化无法改善。)??三者在改造上没有根本利益冲突三者在改造上没有根本利益冲突拆迁最大难点在于法拆迁最大难点在于法治环境上治环境上目前的拆迁近乎于无法可依目前的拆迁近乎于无法可依的状态的状态城中村改造的法律依据城中村改造的法律依据??11、、《《土地管理法土地管理法》》------------集体土地上附着物的拆迁集体土地上附着物的拆迁??22、、《《城市房屋拆迁管理条例城市房屋拆迁管理条例》》----------国有土地上房国有土地上房屋拆迁屋拆迁??33、、《《城乡规划法城乡规划法》》------------违章、违法建筑的拆除违章、违法建筑的拆除??44、、《《物权法物权法》》------------对于私有房产的保护对于私有房产的保护土地管理法土地管理法??11、农村房屋产权在法律体系中的缺失,房屋与青、农村房屋产权在法律体系中的缺失,房屋与青苗补偿等同。苗补偿等同。??《《土地管理法土地管理法》》四十七条:征收土地的,按照被四十七条:征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。征收土地的原用途给予补偿。??被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。省、自治区、直辖市规定。??《《云南省土地管理条例云南省土地管理条例》》二十六条:征用土地上二十六条:征用土地上有附着物的,按照下列标准支付补偿费。有附着物的,按照下列标准支付补偿费。??被征用地上的房屋、设施需要拆迁的,采取被征用地上的房屋、设施需要拆迁的,采取产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相产权调换、作价补偿或者产权调换和作价补偿相结合法形式进行补偿。产权调换的面积按照所拆结合法形式进行补偿。产权调换的面积按照所拆房屋的建筑面积计算。作为补偿的金额按照所拆房屋的建筑面积计算。作为补偿的金额按照所拆房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。房屋建筑面积的重置价格结合成新计算。土地管理法土地管理法??22、二元管理体制引发的混乱。法律上集体土地只、二元管理体制引发的混乱。法律上集体土地只能种庄稼,不能办产权。但事实上城中村的房屋能种庄稼,不能办产权。但事实上城中村的房屋与城市房屋承担了同样的功能。农民以种房子为与城市房屋承担了同样的功能。农民以种房子为生,小产权房除了没有产权,其功能没有区别。生,小产权房除了没有产权,其功能没有区别。??33、房屋与青苗等同造成了农民房与城市房屋拆迁、房屋与青苗等同造成了农民房与城市房屋拆迁补偿的根本区别。(补偿的根本区别。(11)产权缺失()产权缺失(22)法律规定)法律规定赔偿标准很低。土地原用途补偿,房屋重置价补赔偿标准很低。土地原用途补偿,房屋重置价补偿。(偿。(22)政府定价原则,公告后再听取意见()政府定价原则,公告后再听取意见(33))拆迁程序粗糙拆迁程序粗糙土地管理法土地管理法??44、城中村房屋拆迁的强制措施法律依据、城中村房屋拆迁的强制措施法律依据〈〈土地管理法土地管