文档介绍：XX项目招商方案项目商业部分的基本情况地理位置:商业氛围:虽临近长江西路,但是周边工厂、企业较多,商业氛围有待提高!人口及购买力状况:人口较集中,有金色池塘,卷烟厂宿舍等较大的小区。消费习惯倾向于长江西路百大周边商圈。商业部分规模:项目分三栋,总建筑面积五万平方,商业面积一万平方(附图),其中一栋(十七层)已建成,其余两栋(十八层高层、四层多层)在建。项目招商分析结合本项目的实际情况,给出酒店式公寓商业部分的主要四种处理方式:自营、外来方投资、托管、外包。1、自营:公司为自己保留部分商业物业,选择商业业态并获得收益的方式,这种方式公司享有充分的自主权,灵活的给予更合适的配套商业的业态,有利于提高对入住本项目客户的服务质量及服务效率,控制经营节奏,对于以后经营中客户的把握及潜在客户的发掘都是有优势的。这种方式的缺陷在于公司不具备经营各种配套性商业的能力和经验,致使这种额外投资的风险较大。2、外来方投资:以租赁商铺的方式结合预定的业态、规模、档次等挑选投资方投资配套商业。这种方式有利于减少额外投资,规避投资风险,减少对经营管理方面精力的投入,部分知名连锁品牌都拥有自己的固定客源,对以后经营过程中双方客源的相互促进都有优势。但是这种投资客户的对于商业地段的要求很高,招商难度较大,且租金回报率难以保证。3、托管:公司投资,并委托有管理经验的公司进行管理、经营。这种方式解决了自营带来的精力分散及管理风险。但是这种方式对公司有些许的利益损失。4、外包:寻找合作伙伴,解决本项目入住客户的服务性需求。这种方式不需要公司追加投资,但是提供服务质量和效率会有所降低。总结:这四种方式各有利弊,具体结合本项目实际,以寻找外来方投资的招商方式为主,应寻求有利结合点采取几种方式共同使用,形成优势互补。最大化投资者的回报率,最小化公司额外投资及投资风险。三、项目定位1、功能定位:结合项目实际情况,项目商业部分应结合公寓部分的基本生活需求及娱乐商务需求,提供基本餐饮、娱乐、休闲方面的服务。2、业态及业态组合定位:结合项目周边商业情况,以同业差异、异也互补的招商原则可灵活选择便利店、足浴、健身会所、茶餐厅、中西式快餐等业态进行组合定位。3、业态分布:一层招两到三家,规模在200㎡到300㎡的中西式快餐和便利店4、档次定位:结合项目周边人口及人口结构、消费能力应选择中等或中等偏上档次的商业。确定具体招商对象初步市调显示,项目附近有四家档次不等的网吧,有红府,合家福等超市、便利店。一到二层以肥西老母鸡、包天下为代表中式快餐和便利店为主。三到四层应选择对铺面和地段要求不高的业态,如咖啡厅、健身会所、商务茶座、足浴等。招商政策考虑到项目的地理位置相对较偏,消费群体较少,项目周边商业氛围较差,且所招商业能给予项目提供服务,对公寓客源的吸引和固定也有正面影响。高较的租金水平会投资者的投资风险变大,会对投资者的后续经营会产生阻碍,进而影响对公寓入住客户的服务质量,而且招商难度也会随之变大。因此招商政策初步拟定为:租期:二到五年,根据不同业态及规模灵活掌握租金水平:参考项目周边有可比性商铺的租金水平降低百分之二十推出。递增率:推出年递增百分之五和两年递增百分之十两种递增方式。其他政策:以公寓开业为起点平均给予三到六个月的免租期及一年物业管理费。主力店或对项目形象及服务有正面影响的令做考虑,如有其他优