文档介绍：土地估价案例与报告精讲班第33讲讲义基准地价系数修正表的主要内容和编制方法城镇基准地价评估、农用地基准地价基准地价系数修正表的主要内容和编制方法      (1)区域因素:影响土地价格区域因素主要有以下几类:位置、交通条件、基础设施条件、环境质量、城市规划限制。各种用途的区域影响因素各有差异,应根据实际用途选择影响因素。   (2)个别因素:影响土地价格的个别因素主要有:宗地的形状、面积,宗地在区域中的微观区位,宗地环境质量因素,宗地市政设施条件,城市规划限制等。各种用途的个别影。向因素各有差异,应根据实际用途选择影响因素。   (3)其他因素:根据城市具体条件不同,还会有一些其他影响因素。   2、基准地价系数修正表的编制方法   级别或区域基准地价修正系数表的编制,有用土地利用效益资料、市场地价资料和定级分值三种方法。   (1)用土地利用效益资料编制基准地价修正系数表:   ①确定级别或区域基准地价   按城镇基准地价的评估结果,确定级别或区域基准地价。   ②选择宗地地价影响因素   a)商业用地的影响因素   ——商业繁华度。主要指商业区级别、商业服务业店铺总数。   ——交通便捷度。主要指商业用地与公交、道路等城镇交通系统连接的便利程度。   ——环境质量优劣度。主要指人文环境(人口密度、收入水平)和自然环境(地质情况,土地承压力,地形等等)。   ——规划限制。主要指城镇规划对商业区土地利用的要求。   ——其他因素。   ——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。   b)居住用地的影响因素   ——位置。主要包括距商业服务中心和城镇中心的距离。   ——交通便捷度。主要指购物和工作方便程度。   ——基础设施完善度。   ——公用服务设施完备度。主要指为居住区域服务的公用设施完善程度,包括学校、幼儿园、医院、邮电所等配置状况。   ——环境质量优劣度。   ——规划限制。   ——其他因素。   ——宗地条件。主要有宗地的形状、临街状况、临街深度、宗地利用强度等。   c)工业用地的影响因素   ——交通便捷度。      ——基础设施完善度。   ——产业集聚规模。   ——环境质量优劣度。   ——规划限制。   ——其他因素。          ——宗地条件。主要有宗地的形状、地质及地基承载力、宗地利用强度等情况。   d)因素影响地价程度的确定   采用采用特尔菲法、层次分析法等,按各因素对地价的影响程度,确定各因素的权重值;     ③各因素影响地价修正幅度的计算   a)修正幅度值的计算   以级别或区域为单位,调查各级别或区域中正常土地收益的上限、下限值等,分别以土地收益值同基准地价折算的年土地收益值相减,得到上调或下调的最高值。   上调幅度的计算公式如下:   F1=[(Inh-Ilb)/Ilb]×100%   下调幅度的计算公式如下:   F2=[(Ilb-Inl)/Ilb]×100%式中:F1——基准地价上调最大幅度;   F2——基准地价下调最大幅度;   Ilb——基准地价折算的年收益;   Inh——级别或区域正常土地收益的最高值;   Inl——级别或区域正常土地收益的最低值。   在确定上调、下调幅度的情况下,内插修正值,将宗地地价修正幅度划分