文档介绍：土地估价案例与报告精讲班第40讲讲义模拟试题二、估价实务分析(本部分由两个案例报告组成,每个报告都存在多处错误,请认真阅读案例报告并加以分析,指出存在的错误,并简述原因。只挑出错误而未说明原因的不得分。每个报告60分)报告二土地估价技术报告第一部分总述一、估价项目名称:大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。二、委托估价方(略)三、受托估价方(略)四、估价目的:为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。五、估价依据:(略)六、价格定义:本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。七、估价期日:1997年9月八、估价日期:1997年8月30日至9月20日九、估价结果土地价格总计:,:,。十、需要特殊说明的事项(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向:在不办理土地使用权出让手续的前提下,将部分生产用地作价投入合资企业。(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。(3)未经评估单位书面同意,本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。(4)本报告有效期为1年。(5)本报告不对任何第三者承担责任。十一、估价人员签名刘唯   注册房地产估价师   编号00567陈宏   经济师、资产评估师   编号98035十二、土地估价机构(略)一九九八年九月二十日第二部分估价对象描述及地价影响因素分析一、:四方路仓库位于某市四方路150号,靠近码头。土地用途:仓储用地。土地面积:四方路仓库总用地面积为152000平方米,其中估价对象土地面积为4850平方米。土地利用状况:%,为104120平方米,其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。土地等:,土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地,并严格按规划建设使用。(略)二、,有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖,四季分明,地质、水文条件良好,工业基础雄厚,尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境,该市发展前景越来越好。,交通条件极为方便,路网港叉纵横交错,铁路、公路、水路应有尽有,市政基础设施也很齐全(五通:通路、电、上水、下水、电信),具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件,是理想的货物运输集散地。,无改变用途的可能性,评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高,无水浸和暴雨积水记录,地面荷载力良好,均能达到设计要求。市政基础设施齐全,达到“五通一平”,地上建筑物面积5800㎡。第三部分土地及附着物估价一、估价原则(略)二、估价技术路线由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例,但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料,故采用成本法和收益还原法评估地价,为了使成本法评估地价更加准确,以比