文档介绍：大连星海公园引桥、桥头堡及填海工程拆迁补偿估价报告大连刘明刚房地产估价所报告摘要:海上乐园是九十年代初,在大连市沙河口区星海公园东侧兴建的集餐饮、客房、娱乐为一体的综合性娱乐项目。经营初期曾经获得良好的经济收益,目前该项目已经停业。海上乐园项目主要由海上游船、引桥及桥头堡三部分组成,目前游船已经报废,没有利用价值。市政府为改造该区域进行重新规划,准备拆迁该项目。本次评估主要为拆迁补偿提供价格依据。根据委托方要求及物业的特点,采用成本法进行评估测算。测算时仅计算引桥及桥头堡的成本价值,不计算利润和税费。在具体评估时,委托方仅提供一份总平面图及桥头堡的大概建筑面积。这给估价人员的评估带来了较大的难度,但估价人员克服种种困难,对估价对象进行了详细的现场勘查,比较精确的测量了估价对象的各种技术数据,并绘制了引桥及桥头堡不同部位的图纸。在确定具体费用时,估价人员先后咨询设计院、建筑工程公司,并搜集了几例其它引桥及桥头堡的工程决算书,比照几例决算书,结合估价对象的具体情况进行了测算分析。对被遮盖、未暴露及难以接触到的地方,咨询有关专家,按照估价对象的通常****惯做法进行评估测算。填海工程造价以目前工程总承包的价格为参考,结合有关专家的意见,适当修正得出的评估价格。在整个项目评估过程中,感触最深的是,一个优秀的估价师不但要有扎实的经济方面的知识,同时也要掌握建筑工程方面的技术知识。以前大家一般比较注意经济方面的知识的累积,忽略了建筑工程方面的知识。从此案例可以充分反应,作为一个优秀的估价师,必须同时掌握建筑工程方面知识和经济方面的知识,二者缺一不可,否则难以处理一些特殊的项目。致委托方函大连市房地产开发管理领导小组办公室:受贵办公室委托,本评估机构秉着客观、公正、科学、独立的原则,对位于大连市沙河口区星海公园东侧海上乐园项目中的引桥、桥头堡及填海工程造价进行价格评估。本报告评估估价对象当前状态于估价时点二○○○年九月十八日的市场价格,估价目的是为委托方拆迁补偿提供价格参考。本评估机构根据估价目的,遵循估价原则,采用科学合理的估价方法,在认真分析现有资料基础上,经过测算,结合估价经验与对影响工程造价等因素进行分析,确定估价对象在估价时点可能实现拆迁价格总值为人民币(大写)叁佰伍拾叁万元左右。大连市房地产估价事务所法定代表人:刘明刚二○○○年十月估价师声明(同房地产估价规范)估价的假设和限制条件本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论,但受以下及本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。一、本报告评估中遵循了下列假设条件:1、合法性假设。合法性是指估价对象必须合法使用、合法交易或合法处分为前提。具体假设如下:本报告根据委托方委托要求估算估价对象当前状态于估价时点的拆迁补偿价格,即估价对象不存在抵押、担保以及其他对其权利发生限制的他项事项。2、最高最佳使用假设。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行,能使估价对象产生最大效应的使用。3、估价时点假设。即要求估价结果是估价对象当前状态于估价时点当时市场的建筑材料、人工、机械费用下形成的客观合理价格。估价时点后,估价报告有效期内,估价对象质量状况或建筑材料市场状况等发生变化,均会对估价结果产生较大的影响。如果对估价对象评估价值产生明显影响时,应对本估价结论进行必要的调整。4、其他因素假设。对