文档介绍：南方国际项目提报

本次提报解决的问题
第一部分项目理解
第二部分项目机会点分析
第三部分项目产品定位及建议
第四部分项目客源预估
第一部分项目理解
奉浦
南桥
老镇
南桥
新城区
南桥可划分为奉浦、老镇、新城区三部分。以横向浦南运河为界,运河以南为南桥镇,以北为奉浦。南桥镇又以纵向环城东路为界,道路以东为南桥新城区,以西为南桥老镇。
奉浦相对于南桥,更多的是工业区概念;而南桥老城区已经发展到一定的水平,从目前情况看,再向上发展的空间有限;南桥新城区是目前南桥行政中心所在地,起步比较晚,但却是目前南桥开发的重点,同时也是南桥比较富裕的地区,消费力相对更加旺盛,发展的潜力比较大。
项目所在位置为新城区核心区域
项目大区位属性
项目位于南桥新城核心区域,未来南桥主要发展的片区核心。
老城区:是南桥商业、公共活动中心
东部新区:以商务办公、商业设施、居住等功能为主的综合型城市功能区,现代服务业集群的商贸服务副中心
本案处于南桥新城东部新区规划轴线上,未来片区将承载“新南桥”的定位形象,城市属性以及商业属性将完全取代老城区;
但现阶段来看,由于新区面貌比较明显,结合项目自身形象对于年纪偏大的改善型需求吸引力较弱。
本项目
老城区
规划对于项目的影响
帝
豪
KTV
正阳
行政配套:区政府临靠本案西南方向,距离约2公里
文化、娱乐:好乐迪、古华公园、体育中心、帝豪娱乐中心等高档休闲娱乐依附周边
交通配套:紧靠南桥汽车站,规划中轨道交通5号线南延伸段将于2012年建成通车
商业配套:紧靠南桥商业中心,有易初莲花等大卖场
通过正阳世纪新城以及本案的运作,目前新区已经得到市场中高端客源认可,具备吸引南桥客源的能力。
但就纯居住性上相比正阳,本案对于多次置业或者改善型需求而言吸引力偏弱。
项目小区位属性
百联购物中心、东方商厦、国美电器、屈臣氏等知名商业已成功营业,自身商业氛围成熟
项目整体时尚、现代的产品形象,更加适合青年置业需求或者一次置业客源。
总用地
103856
办公楼
24968
容积率
2
购物中心
55000
绿化率
20%
酒店
43000
总建面
269580
酒店公寓
35380
(6栋)
地上面积
207680
商业街
55000
地下面积
61900
酒店会所
5600
项目自身理解
项目理解结论
从区位角度来看,项目小区位具备了未来南桥价值运作的基础,本且片区通过个案的运作已经得到了南桥中高端客源的认可;
但就项目自身条件来看,本案很难做到象正阳世纪新城那样去吸引南桥的改善客源、多次置业客源,就自身产品形象而言,项目更多的还是辐射南桥时尚的青年一次置业客源。
第二部分项目机会点分析
绿地翡翠公馆
立面
大堂
标准平层图
说明
双层中空玻璃幕墙
全大理石铺面、弧线条应用较多
4+1电梯,每层22户
特点
建筑方正、有力
外观时尚、大气
空间整体感强,简洁,柔和,协调
办公楼排布
绿地翡翠公馆:
立面双层中空玻璃,外观时尚、大气;大堂弧形条应用较多,空间柔和、协调;4梯22户办公楼排布。
绿地翡翠公馆从其产品上看,依然更偏向于投资型产品,而非自住型产品。
绿地翡翠公馆产品形象