文档介绍：1项目本体解析及价值梳理1本项目指标解读本项目地上总建近60万方,包含多种类型住宅、商办、各类配套公建共13类产品线。A6-A7地块高层住宅、叠加住宅、洋房、商业街A1-A5地块公园、总学、幼儿园、老干部活动中心B地块高层住宅、小公寓、综合楼、商业街、商场C地块回迁安置高层、农贸市场、沿街商业项目本体价值本案是唯一一个超大规模、同时拥有公园景观、学校、市场、百货等完善配套以及舒适度极强、高端品质、以住宅为主体的宜居性居住楼盘。配套加分产品加分2本项目区位资源分析教育资源:中学:四中、三中等小学:新苑、东山等幼儿园:虹桥、大风车等医疗资源:公安医院、第四医院、眼科医院等商业设施嘉华国际、豪邦商业、铜陵大市场等项目位于老城区边缘,同时生活机能成熟、配套完善。新铜陵市区铜陵老城区北斗星城110万方台湾城110万方铜冠一品江山80万方高速铜都天地63万方恒大绿洲86万方本案80万方本项目是老城区内唯一的80万方的超级大盘。本项目区位资源在于未来铜陵市内唯一配套最完善的超级大盘。项目区位价值区位加分3住宅市场板块分布区位物业价格优势中心城区板块天井湖板块开发区板块城东板块城南板块板块高层住宅房价客户特征楼盘档次中心城区板块7000-8000市区客源为主改善置业为主高档为主开发区板块4500-5000开发区客户为主首置比重较高中高档为主天井湖板块4600-5500市区县城客户首置改善均分中高档为主城东板块4300-5000开发区为主首置为主中档为主城南板块4500-5500市区为主首置为主中档为主各版块客源略有不同,除了中心城区,其他版块多为首置首改客群;中心城区高档楼盘居多,其他版块以中高档和中档个案居多。4住宅市场价格——价格梯度区位物业价格价值铜冠花园铜冠景尚花园高档个案高速铜都天地铜冠一品江山万锦新城恒大绿洲柏庄香域中高档个案中档个案金御华府柏庄春暖花开780076005000530050005300(毛坯)380044004700高档项目价格居高不下,基本在7000元以上运行,地段价值凸显。中高档市场主力成交价格在5000-5500元上下波动。住宅价格梯度图我们处于老城与开发区交接处,属于市区范围,而区域内5000元——7000元之间的价格是市场空白,从区域位置及项目规划来看,可以支撑本案整盘6000-6500元的价格区间。项目本体不利因素一期B地块先行开发及销售,地块内配套优势不明显,在整体项目展示条件不允许的前提下,无法体现项目整体优势,难以支撑项目价格板块高层住宅房价客户特征楼盘档次中心城区板块7000-8000市区客源为主改善置业为主高档为主开发区板块4500-5000开发区客户为主首置比重较高中高档为主天井湖板块4600-5500市区县城客户首置改善均分中高档为主城东板块4300-5000开发区为主首置为主中档为主城南板块4500-5500市区为主首置为主中档为主受开发区价格冲击,B地块的价格有一定提升难度,若只是强调项目本身的配套及区位优势,必定会造成部分客户的流失,从而对一期去化形成阻碍。项目本体不利因素项目属性评价区域属性:地处城市中心区位,区域认知良好,居住氛围浓厚,配套设施齐全,是铜陵城市发展的重点区域;本体属性:地块规划条件好,宜居性强,交通通达度好,产品设计适应市场需求,但前期短时间内的展示面不足,加上开发区低价格的冲击,可能影响价格提升及客户流失。项目优越规划与一期实际利弊的矛盾产品属性优势与外界因素竞争的矛盾城市核心、老城区、品质超群的社区,但受到客观条件的限制,影响价格提升,诸多利好在一期尚不能获得市场认同,可能导致销售速度,一切都决定项目必须走非常规路线。启示1:2本体/目标解析