文档介绍：四代万达广场商业规划研究一、二、三、四代万达广场商业规划研究近年来万达的成功引得无数人研究模仿,有关万达模式的研究文章屡见不鲜。本人深耕华中区商业地产多年,尤其是华中商业重地武汉(冃前已开业5个万达,江汉路万达、菱角湖万达、经开万达、积玉桥万达、楚河汉街,未来预计要开10个万达),二三四代万达均有开业运营的项目,全国独有。长沙解放西路的第一代万达本人亦曾造访多次,对于万达的第一、二、三、四代产品均有较深入的研究学****不敢妄称专家,现仅就这四代万达的商业规划略说一二,与众分享交流。第一代万达:长沙解放西路万达(悦荟广场)说到第一代万达,有一段往事不可回避。2005年前后,正是万达大力扩张的时期,万达计划赴港发行Reits上市却未果。澳大利亚最大的投资集团麦格理也在找寻进军内地市场的契机,也是因缘巧合,双方当时一拍即合。麦格理通过贷款,向万达购买了9座万达广场(分别位于南京、济南、哈尔滨、沈阳、天津、武汉、长沙、南宁、大连)。2005年的万达正是大力发展急需血液的时候,资本市场筹资无果,加上当时已拥有的21个已经运营或动工的商业广场,资金压力巨大。与麦格理达成协议,并借此套现31亿。在麦格理与万达集团的委托管理合同期满后,双方协议分手。上述9个城市的万达广场全部更名为“悦荟广场”。现在来看,这9个万达广场,全部位于城市最核心的商圈,目前估值应该远超当年的31亿。不过话说回来,正是凭借当年的31亿现金,万达抓住了扩张的机遇能做到如今巨无霸的规模,对双方来说也可谓双赢。第一代万达的代表作长沙悦荟广场地处长沙市级核心商圈,黄兴南路步行街和解放西路交汇处,紧邻长沙黄兴路步行街,交通线路纵横交错,人流如织。,总建筑面积约5万平方米。所谓第一代万达,通俗讲就是一个“商业大盒子”。单层面积5000-10000方不等,一般为地上4层,总规模3-5万方不等,一楼分割销售,二三楼标配为沃尔玛超市,四楼标配为万达影院+大玩家电玩,加上部分餐饮。通过与沃尔玛的战略合作,利用超市大卖场的聚客力带动人流,促进一楼商铺的销售回款。四楼的餐饮及娱乐也可有效带动目的性消费人群。万达借此开创了订单式商业地产的先河。其实这样的单体商业规划在全国各地各类城市都屡见不鲜,成功和失败的案例比比皆是。第一代万达商业规划简单,便于快速复制。但缺点是仅凭一楼铺位散售,难以支撑万达快速开发的现金流。这也是第一代万达难以为继,最后不得已壮士断腕的原因。第二代万达:武汉江汉路万达(悦荟广场)第二代万达的代表作一一江汉路万达广场(悦荟广场)于2004年12月开业,项目位于汉口中山大道,是武汉首个集购物、餐饮、休闲、家电等于一体的ShoppingMai1o总建面约13万m??o物业组成及业态分布A栋为自持物业,引进大洋百货;B栋一层为分割散售商铺,以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐、娱乐为主;二三层为沃尔玛超市、四层为工贸家电;C栋一层为分割散售商铺,以年轻时尚的零售服饰、休闲餐饮及快餐为主;二层为万达影城。B座:物业规划楼层层高5m商业临街面长100m宽80m水平/垂直人流组织2L:2部上行手扶屯梯,1部下行手扶屯梯3L:1部上行手扶电梯,、餐饮电玩嘟嘟熊、Danny>面面杂酱面、神采飞扬电玩城2零售沃尔玛超市零售工贸家电C座:物业规划楼层层高2F:9米商业临街面160米水平/垂直人流组织2部扶手梯,7部消防步梯货流组织1部货梯公共空间走廊宽4米业态分布楼层业态代表品牌1F零售、餐饮搜衣廊,D调男装,港堂木桶饭2F餐饮、休闲娱怎顺香餐厅,万达影院B座一楼平面分布图C座一楼分布图HYPERLINK;//photo,».cn/=4beIbaOf01014j00&url=//s8./orignal/4belba0fgcec4b07c9ee7;B座一楼租金:300-600元/nf/月 C座一楼租金:400-1300元/nf/月笔者注:看到没有,这就是传说中的蚂蚁铺。早期的万达做商业地产还是用的住宅开发商的思维。江汉路万达(悦荟广场)是江汉路商圈体量最大、业态最为丰富的商业项目,经过8年的运营发展,该项目已经成为江汉路商圈的一个重要标志。所谓第二代万达,笔者认为,从规划来看,仅仅是第一代万达的简单升级而已。从原来的“主力店驱动型的单体商业”,进化为“主力店驱动型的多个单体商业”而已。具有最好展示面的A座整体租赁给了大洋百货;B座和C座其实就是一代产品的分拆强化,分别利用沃尔玛和万达影院的主力店聚客力提升一楼的散售价格。第二代产品的规模更大,可销售面积更大,但仅仅停留在一代卖一楼,二代卖2个一楼这种简单相加。