文档介绍：新产品出击腾冲市场,我们要做的:——不是只卖“房子”,更是卖一种新的“生活”。项目操作的几点思考:□大势低迷的情况下,如何保证我们推盘成功?□新产品稀缺,客户抗性大,如何规避?□相对腾冲其他企业,品牌和产品都是新的,我们如何一下抓住消费者?□推盘节奏及媒体广告策略如何?□上述问题都解决了,还需具体操办哪些?项目怎么卖之市场分析■竞争环境概况腾冲经济在政府政策支持、交通改善、旅游人口导入等共同刺激下正加速腾飞,单就房地产来说,商品房类型出现创新,以满足不断提高的城市居民多样化需求,建筑风格也开始由原来的传统古典向欧美、现代过度。但目前和未来短时间内,同质化仍是困扰腾冲商品房销售的一大难题,产品差异化需求日益迫切。市场很残酷从上次的调研情况看,腾冲市场的供应量不小,价格层次一直比较低,恰逢大势走冷,所以我们必须仔细应对。■大局不佳目前的整个大势,不是一个很好的时机,但不能因此就一直等着,由于我们的产品相对市场现有的产品有自身的稀缺性,所以逆势而动也未尝不可。■利好巨大云南腾冲“驼峰机场”2009年2月23日正式通航,有着“极边第一城”之称的云南腾冲从此插上了飞翔的翅膀,这个古老的边陲小城也将焕发出新的生机。此时进驻腾冲地产,无疑将与腾冲机场一起,成为改变腾冲现代生活的先锋。项目怎么卖之时局分析行销障碍是每个项目无法回避的课题,有些可以通过景观规划、产品修正等解决,有些则必须运用娴熟的市场运作手法予以弥补或削弱。结合本案营销市场状况和项目分析,我们将此次营销难点确定为:□在非传统商住区域内开发住宅物业很难积聚人气,热销气氛营造吃力。□开发商在当地品牌认知度几乎为“0”,市场认可需要时间。□小高层点式楼与当地人“接天连地”传统居住观念不符,去化十分困难。□潜在竞争楼盘半路涌现,加大购房者选择面宽,掘走部分游离客户。□有效传播媒体过少,削弱项目整合推广的力度。项目怎么卖之障碍分析■用细腻而严谨的操作手法,让腾冲眼前一亮,变劣势为优势!■始终以本地市场为中心,积极争取本区域客源及外地投资者。■发挥自身条件优势,把握市场机会,以领先的理念引导市场,屏蔽劣势,化解威胁,在这一系列动作中,不断炒作市场热点和创造新的市场攻击点。项目怎么卖之解决策略1、对外影响力的建立→先得找个自己的位置□包装:从工地到营销中心,所有道具都准备妥当□路牌:制造眼球吸引力,塑造品牌影响力□新闻炒作:用新闻的方式,让老百姓接受认可我们□DM内刊:引导新客户关注美域中央□媒介阶段性广告:提升美域中央品牌力□庆典:美域中央正式开盘庆典,让腾冲人民感动一下!项目怎么卖之执行要点区域形象线项目品牌线营销产品线主城中央价值专题炒作主城中央规划图片展美域中央置业会参评“绿色人居环境奖”美域中央“快乐儿童”形象大使选拔新加坡建筑基本风格新加坡园林景观艺术户型细节卖点挖掘生活化的卖点项目怎么卖之炒作要点1)、企业形象定位定位:“城市生活领跑者”形象概念推广:领跑腾冲现代生活2)、项目形象定位居住文化:新加坡花园式生活定位——中央生活区·新加坡花园名宅形象概念推广:中央美宅,新加坡花园生活项目怎么卖之诉求方向(一)、理念前导,先“软”后“硬”(二)、文化营销,攻心为上(三)、重在环境,以景引人(四)、优化配置,筑巢引凤(五)、以项目品牌带动企业品牌项目怎么卖之推广指导原则①、定向沟通渠道:向政府部门、企事业单位做定向宣传,推动项目形象发展,尽可能促成团购②、形象及实效推广:联合各方媒体引动项目□户外大牌□车身广告□出租车置顶广告□道旗□跨街横幅□印刷物(DM内刊、宣传单页等)□广播电台项目怎么卖之通路选择现场形象:完成售楼处营建与装修,项目示范区及样板区完成,并进行现场广告包装。有可能的情况下,让施工单位赶制出一个样板示范区,展示园林,展示未来的生活;工地的形象包装,先搞起来,用落地牌的方式做;售楼处的导示系统也得与售楼处一道启用;沙盘展示系统不知进展如何,作为最基本的销售道具,它越早出来是越好的;其他的涉及VI形象以及延展的稿子,我们会一并提供;人员招聘,培训,上岗工作;工程形象示范区的处理完成。项目怎么卖之当务之急