文档介绍：鹏润家园3B项目营销方案CONTENTS 目录第一部分第一部分市场分析市场分析第二部分第二部分项目定位项目定位第三部分第三部分销售实施方案销售实施方案?供应:区域内近期无新增住宅项目;二手市场以高层板式、高层塔板结合及6层以下老式住宅供应为主。?户型:区域内二手住宅户型以70-100㎡二居、110-140㎡三居为主。?价格:区域二手市场近半年成交价格27232—36781元/㎡;金泰丽湾为纯居住型小区、典型的学区房,小区有芳草地小学、布朗双语幼儿园,整体居住氛围浓厚;蓝调国际也属于纯居住型小区、配套有布朗双语幼儿园,整体居住氛围也比较浓厚,这两个项目120㎡以上户型二手市场成交价格在33434—38720元/㎡;区域二手房市场成交以居住购买客户为主,鹏润家园项目因居住、办公混用,居住氛围不够浓厚,故鹏润家园项目二手房成交价格相对较低,文苑、静苑、雅苑二手市场成交价格28040—31818元/㎡;豪苑A座平层二手市场成交价格25405—26829元/㎡,与金泰丽湾、蓝调国际价差在8029—11891元/㎡之间。区域市场调研分析?年龄特征:以30-40岁为主。?家庭结构:以两口、三口之家为主。?职业特征:以企业中、高层管理者、大学教师、个体经营者等为主,趋于社会中等阶层。?来源地:以菜户营地缘性客户为主(如金融街、广安门、菜户营)、部分外地客群。?置业目的:以刚需改善自用需求为主,投资需求不多?关注区域价值点:主要是区位、交通、配套设施,其中教育设施是诉求度最高的配套设施。?关注社区价值点:主要是户型、物业管理、园林景观,对于增值类软、硬件服务关注度不高。?户型、面积偏好:以经济性、舒适性需求为主, 2居(61-80㎡、81-100㎡),3居(101-120㎡)为诉求度最高的户型面积。区域客群调研分析第一部分第一部分市场分析市场分析第二部分第二部分项目定位项目定位第三部分第三部分销售实施方案销售实施方案SWOT分析?优势?机会?劣势?威胁?丽泽商务区规划利好,区域升值潜力巨大;?一手房,不受新国五条个税限制;?鹏润家园整体改造方案的实施,将为项目品质提升带来利好;?利泽商区附近居民拆迁;?周边市场无一手楼盘供应,具有一定的市场空间?豪苑A座二手房市场成交价格较低,对3B销售带来一定的影响;?因豪苑B座现有办公租户,存在由租转购的办公客群,可能会对居住型客户产生一定的影响;?新国五条颁布,政策对市场持续性影响。?项目产权年限相对较低;?塔楼居住舒适度相比板楼略差;?东向、北向出行便利性差;?商住办公形象居住环境差,人员混杂;?中央空调供暖生活成本相对较高;?产品建筑结构、户型相对落后、老旧。?西南二环,城市核心地段,地理位置绝佳,菜户营区域的标志性建筑;?一手新盘,中、大户型现房,市场稀缺产品;?温泉24小时入户;?小区综合配备齐全(会所、网球场、蓝球场、地下车位等);?层高高出一般楼盘20公分,大大提高了房屋居住舒适度,视野更宽阔;?现房发售,购房风险低;项目SWOT分析稀缺性城市核心地段;一手中、大户型现房;地标性建筑;温泉24小入户;景观视野佳。城市核心温泉景观新地标城市核心温泉景观新地标项目市场定位核心价值第一类客群:刚需改善型的客群该部分客户的特点是已拥有住房,但因家庭成员增多或经济条件改善,具有改善居住环境的需求;第二类客群:一次购房满足长期居住需求的客群该部分客户的特点具有一定的经济实力,考虑限购及以后家庭成员变化等多种因素,计划购置一套能够满足长期居住需求的房屋;第三类客群:公司购置办公该部分客户分为两小类,一类为小型公司,办公无需办理注册手续;一类为长期在此项目办公,已办理工商注册手续,不用重新注册型;目标客群考虑本项目产品全部为大户型,房款总额较高,㎡复式17套平层183套复式25套平层183套产权情况有产权120套有产权(22528)80套未收回产权()注:测绘套数为210套,㎡,测绘报告中为自用,不可售。