文档介绍：王健林谈退休:王思聪还小5-8年没能力不接班从万达广场如雨后春笋般冒出来开始,外界对于万达集团(以下简称万达)资金链的质疑就从没停止过。而今年遭遇房地产严酷的调控,整体经济形势严峻的背景下,万达的日子像大多数房地产企业一样,注定不能平静。全年计划开业18家万达广场,12家酒店,上半年却只开业1家万达广场,2家酒店,以执行力著称的万达,全年计划是否落空?连续5年,万达的收入及资产规模增速都在40%以上,而今年上半年集团收入却同比减少9%,被业界称道的万达速度是否会从高不可攀的位置上跌落?面对外界的重重拷问,万达集团董事长王健林告诉《英才》记者:万达并没有刻意控制速度,年底前30个项目会全部开业,而全年万达集团营业收入将达到1500亿元,仍能维持40%的增长。尽管舆论的噪音似乎越来越大,甚至还有莫须有的谣言,但这些都不会影响已过天命之年的王健林的心境。8月底参加完长白山论坛之后,王健林还以《民企力量》为题赋诗一首:“民营企业求发展,长白山下办论坛。高官名士话商道,富商巨贾论赚钱。经济必须稳增长,就业一定要优先。中国前途何须愁,放眼动力在民间。”58岁的王健林,掌控着资产数千亿的商业帝国,涉足地产、文化、旅游。到年底,万达集团拥有已开业的万达广场66家、五星级或超五星级酒店38家、影城453家、百货商场57家,而正在建设中的万达广场仍有50多座,此外还有长白山、西双版纳、大连金石等巨型旅游地产,以及总投资500亿元的武汉中央文化区。然而,当人们的目光聚焦于万达商业地产的急速崛起,聚焦于新近巨资打造的文化、旅游航母的时候,却对万达背后的整个资本脉络知之甚少。万达的产业链条与资金链条紧密相连,有统计,万达在建项目以及并购AMC,总投资将达2000多亿元。面对如此庞大的投资规模,万达将如何支撑?王健林又如何运作万达的现金流和融资渠道?万达以26亿美元并购美国第二大院线,出人意料的成为中国文化产业最大的跨国公司后,一家征战海外多年的世界500强企业的老总对《英才》记者表示了对万达并购AMC的担忧:“美国人都无法挣钱的公司,我们买过来就能挣钱吗?”其实,持有如此怀疑态度的人并不在少数,王健林却告诉《英才》记者,AMC今年就可能扭亏为盈。但是,他心中也很清楚,在院线竞争激烈的美国市场,“想图AMC赚大钱也不太可能”,那么,万达为何要冒着巨大的债务风险,参与大洋彼岸的这次收购呢?当《英才》记者以资本的视角对话王健林,对于万达正在经历的战略转型才有了更深的认识,也对万达并购AMC背后的意图,有了全新的解读。高负债谜团高负债谜团万达的高速扩张,究竟会不会有资金问题?根据媒体报道,2011年上半年,万达共发行10次信托融资,募资逾78亿元(在万达的信托产品中,大部分为股权信托,其中部分产品披露的信托规模在5亿-15亿元)。从时间点上来看,万达连续发行信托融资,显然是受国家宏观调控政策制约,银行对房地产贷款紧缩所致。此前,依靠银行贷款滚动开发的模式受到抑制,而信托融资显然成为包括万达在内的众多房地产商资金的重要来源。其实,在王健林看来,REITs(房地产信托投资基金)是一种非常好的融资渠道,其好处有四条:第一,相当于直接融资,不从银行贷款,规避了金融风险;第二,开辟投资渠道,买股票被宰,存款又负利率,REITS平均回报6%-7%,而且单份投资较小,增值又稳当;第三,支持商业终端建设,利于扩大内需;第四,解决就业,大型商业中心就业5000-10000人。可惜,至今中国还未放行REITs,也正因此,逼万达走出了“住宅+商业”,依靠住宅平衡现金流的“万达模式”。但是,高负债问题依然是媒体诟病最多的。据媒体算账,2009年,万达总资产约741亿元,负债约688亿元;2010年,总资产增至1414亿元,负债1280亿元;2011年,总资产增至2030亿元,负债1825亿元,由此有人推断万达的资产负债率长期维持在90%左右,其高速扩张依赖于高负债率。其实,房地产业从某种程度上说就是金融业,采访中甚至有专家认为:如果说地产商对资金不渴求,从某种程度上可以理解为,这家公司已经没有了扩张的锐气,已经过了青春期。显然,对于万达来说,青春期刚过一半。王健林对所谓的高负债率并不认同,他掰着手指对《英才》记者说“首先,万达根本就没有90%的资产负债率,其次,万达的净负债率恐怕是全中国房地产商中最低的。”所谓净负债率,是指金融负债减去金融资产。按照中国的会计准则,房地产企业的预收账款计入负债,而且占有很大的比例,行业平均水平为负债的50%左右。以万科[简介最新动态]为例,2012年三季度,%,剔除预收账款后,%。而王健林称,万达的净负债水平也仅为总负债的一半左右。万达与万科相比,又有不同。万达是以持有商业物业为主的房地产企业,资产大都是不动产,