文档介绍：聚仁对于项目运作的问题剖析问题一:区位认知度低、片区配套严重不足庐山九江市周边图示项目与城市的关系距离威家镇2-3KM(少量的商家),缺少城市属性聚仁视角:对于九江市民,片区的认知度极低,并且配套严重匮乏,缺少城市居住的基本属性!问题二:九江供应量充足,分流严重,本案客源导入困难09年出让土地预计在今年年底集中放量上市,将有近150万㎡的供应;10年出让土地,,未来一年的商品房供应面积将高达270万㎡;聚仁观点:11年下半年后,仅09-11年九江市区一级市场供应量将达到420万方;本案凭什么导入九江客源?问题三:,大规模的公寓物业,去化难度极大项目经济指标占地面积:350亩()容积率::,别墅体量最大化联排别墅13万方、小高层公寓19万方威家镇概况全镇下辖5个行政村1个居委会总人口一万余人其中农业人口七千余人项目体量大消费能力低聚仁观点:这样规模的体量,在无法导入外部人口的同时,去化难度非常大!难常规运作——定位为九江城郊大盘项目,前期开发低密度物业,以性价比为主要卖点,回笼部分资金;待片区面貌成熟后,开发小高层、高层等公寓物业,实现利润!风险一:面临九江城市常规项目的激烈竞争,“拼价格”,为下下之策风险二:城市开发节奏、城市发展方向不确定性大,无法预知未来片区发展空间风险三:对于开发商形象,品牌运作,没有任何好处,反而可能受限于成本,还带来施工质量差等口碑风险项目常规运作风险大于机会,因此NO!重新审视项目,我们的运作机会在哪里?庐山——中国最具人气的旅游度假目的地九寨沟聚仁观点:项目地块依附于庐山,庐山即是项目的最大价值点中国目前旅游度假几大核心区域北有承德、南有三亚、西有九寨沟,而中国中部地区则是以庐山为中心的国家乃至实际级的旅游度假目的地承德三亚大理三亚黄山全国性旅游区域——海南、云南景点性旅游度假目的地——九寨沟、庐山、杭州、北京等江西旅游、度假占国家整体市场份额逐年递增;其中庐山作为世界级名山的5A级景区,占份额最大。庐山——消费群体巨大,潜在客源规模巨大聚仁观点:庐山将带来全国乃至全世界数以百万计的消费群体聚仁观点:中国消费者的休闲需求正在促使旅游模式转变集合家庭、休闲、商务、观光为一体的休闲旅游纯粹的观光旅游1、从“假日赶集”到“亲近自然” :经过二十多个黄金周的洗礼,‘假日赶集’、‘走马观花式’的国内大众旅游逐渐降温,逸情山水、运动养生、参与体验、亲近自然的个性化旅游、自助游、休闲度假正在兴起。2、从“观光游”到“家庭游”、“商务游”:旅游产业越来越被要求提供多样化服务,在旅游的同时满足商务、休闲、家庭娱乐等多种需求。3、从“短暂观光”到“休闲度假”:以观光为主的旅游产业,重点是营造景点,缺乏服务休闲配套,无法长时间留住游客。以文化生态为主的旅游产业,注重配套服务,强调休闲娱乐消费,大量解决当地和周边村民的就业问题,带给政府更多的税收。消费观转变——从观光旅游向休闲度假游转变客源面——将不局限于九江、南昌等周边区域京津塘长三角珠三角2010年全国城市人均GDP排名前115位聚仁观点:以庐山休闲度假需求消费者为支点,我们的客源面放大