文档介绍：*本次报告的核心内容从市场大势、客户核心驱动力出发,寻找本项目的市场价值,从而推导出最适合本项目的发展方向;结合项目的资源特性和发展目标,寻找发展的核心路径;结合市场大势、客户核心驱动力、市场竞争洞悉项目存在的市场价值及发展方向。通过案例借鉴,寻找项目可借鉴营销手段。背景观察:项目的“属性”与“目标”资源、地段、指标赋予项目的特性与开发的目标。。。1R2商住用地C2旅馆用地(本方案不考虑)R5商住用地指标:项目占地约26万平米,总建面近44万平米,大规模,容积率弹性较大地块位置:黄江三新区,黄江北部与南部中地块规模:258385㎡容积率:R2≤ R5≤:90/70法则//标的限高//商业体量用地代码及性质用地面积(m2)容积率建筑面积(m2)建筑密度建筑限高(m)绿地率其他规划要求R2(二类居住用地)%2430%90/70要求; 商业建筑面积≤计容建筑面5%;R5(商住用地、幼儿园用地)98108/.828%6030%90/70要求; 商业建筑面积≤计容建筑面积30%;地块内需配套幼儿园、居委会、社区服务站等。大体量、长开发周期,使得项目开发持续3-5年,须站在未来发展的角度审视。项目认知地理位置:处在莞深交界处,本区域的非传统居住核心地段,片区及周边房地产发展刚刚开始。城市南部新区组团新城市中心地区城市北部旧城组团本案在城市南部新区组团与新城市中心地区相邻地段,片区发展周期将较长,莞深交界处,区域优势明显。黄江控规图:关内关外本案交通:项目紧邻莞深高速、公常大道,交通进入性与昭示性强,未来轨道交通利好,更提升项目区域价值项目紧临莞深大道,公常路,至深圳、塘厦、大朗等交通非常方便;从项目地辐射黄江南部及深圳、塘厦等地较方便。莞深公路公常路城际轻轨进入性条件较好本案地块项目距离黄江镇中心10分钟;距离深圳20分钟;距离塘厦10分钟;资源:项目自身具有山坡、洼地、水体与原生植被等多重原生态景观资源原生态水原生态山体山体浅丘//洼地原生植被丰富的自然山水资源,具备打造强势资源高品质的项目的基础条件项目属性初步界定区位黄江南北核心纵轴线紧邻深圳处于南北中心区的中轴线上,受南北两大区的双重辐射在莞深1小时经济生活圈内,可接受深圳辐射区域规划建设规划现状大势牵动目前被排除在重点规划区域外未来新中心区的成熟莞深1小时经济生活圈已经形成,交通通达内外联交通便捷公常路、莞深高速、城际轻轨为最主要外联干道项目地块通达性较强,且周边环境较好。项目本体资源强势山湖景弹性空间优质山体资源,适宜休闲度假项目内部以山体、湖泊和山林为主,环境纯粹,但R2地势较陡,开发成本相对较高容积率存在弹性空间城界区域山湖资源优势较大规模交通进入条件较好容积率弹性较大开发基础条件一般项目目标解析企业战略目标目前企业在东莞又一运作的项目,对企业在东莞区域品牌形象的发展具有绝对的战略意义项目形象目标项目开发目标本项目的核心目标保证项目的成功启动及可持续发展高站位差异化达到目标的手段结果趋势及操作影响下的结果我们的任务寻找寻找项目的真实价值,对位品牌发展需求,准确定位;以前瞻的视角塑造项目的核心竞争力;把握合理的开发节奏、启动策略、配套设施……最低化风险,实现项目的可持续发展。风险可控性:以切合市场需求的发展模式保证项目开发的风险可控性开发持续性:预计项目2010年左右开始启动,销售周期约3-5年,实现项目的持续畅销珠三角最有特色、最创新的先锋项目,与周边项目形成差异化金地产品系列的品牌形象目标认知本体项目属性特征:。规划中的新中心城区辐射圈,南北新区中轴位置;莞深交界处。。强势原生态山湖资源;公常路、莞深高速,通达性较强。。44万平米大规模资源型高品质住宅区。目标项目开发面临的目标条件:。引领片区豪宅市场。。实现企业品牌的完美升级思考:项目需承载怎样的品牌使命?品牌解读:项目的“品牌”实现之路产品、形象、商誉、顾客等品牌竞争优势及实现之路。。。2