文档介绍：市场大势预判项目战略定位项目产品建议一、市场大势预判时间政策或行动内容1月10日国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知“国十一条”合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求;对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女),贷款首付款比例不得低于40%,贷款利率严格按照风险定价。4月11日银监会:银行不得对投机投资购房贷款中国银监会11日指出,银行业金融机构要增加风险意识,不对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅度提高贷款的首付款比例和利率水平,加大差别化信贷政策执行力度。4月15日国务院会议对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,;对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(新“国十条”)商业银行可根据风险状况,暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实际情况,采取临时性措施,在一定时期内限定购房套数。4月21日证监会新的房贷政策是以房屋数量来认定是否为第二套、第三套,同时,认定范围以家庭为单位。这与此前执行的二套房认定标准出现了根本性的变化待定住房保有税?特别房产消费税?待定本轮政策调控已持续5个月,力求使投资客淡出,保护及鼓励自住需求本轮政策本轮政策2003200420052006200720082009中国楼市一贯是“政策楼市”“市场低迷——扶持;市场过热——限制/打压”,特征明显本轮政策政策表现为阶段性调整,短期打压效果明显二手房交易营业税,抑制过度投资打压主要为执行05年政策,不再加强趋于温和下半年通过房贷新政,提高投资门槛打压政策从紧转松,减免商品房交易税扶持持续放松信贷条件,降低利率年末开始收紧,打击屯地及投机扶持打压提高个人住房贷款门槛继续尝试限制,但收效微弱下半年严格土地政策以及相关贷款金融政策开始限制292033101756168020878932643本轮政策政策特征根据以往经验,政策密集调控后,往往会出现半年左右的楼市低迷期,预计11年开始市场逐步回暖内需及城市化发展对房地产市场复苏起到推动加速作用,未来市场发展看好市场爆发政策力度不够调控力度加大市场趋火后再次限制金融危机后扶持开始大力调控打压大幅提高土地供应?市场预判市场走势本轮政策为阶段性调整,市场短期打压明显政府以“保自住、打投资”为目的,市场约半年左右政策消化期,预计2011年上半年市场开始逐步走向复苏我国特色经济环境和国情支撑房地产市场加速、看好发展所以,项目在入市时应处于市场回暖期,虽然在运作周期中可能会碰到短期调整,但对于40万方、约5年左右运作的大盘,整体大市场看好发展、市场环境逐步走高市场大势预判二、项目战略定位区位价值理解竞争市场理解目标客户分析和融品牌研究项目战略定位国家级战略定位升级、大南通概念形成,对客源辐射力度进一步加强江苏沿海地区建设成为我国东部地区重要的经济增长极。江苏区域发展上升为国家战略,这在江苏尚属首次,加快连云港、盐城和南通三个中心城市建设推进先进制造业和生产性服务业发展,积极发展以风电和核电为主体的新能源产业,加紧建设“南融长三角、北联渤海湾、沟通中西部”的“黄金海岸”江苏东部沿海整体战略定位升级,促进江苏相关产业向沿海产业城市聚集,促进城市经济、城市产业、城市人口大发展大南通概念形成,南通城市地位提升、产业聚集力增强,辐射更广的周边县市客源和产业客源长三角经济区环渤海经济区城市背景城市定位升级城市背景同城发展时代船舶运输时代:1990年以前,南通交通发达,工业基础扎实、经济发展水平与苏州同步,教育基础特别强汽车运输时代:2005年以前,南通因长江阻隔,交通不便,经济发展落后于苏州大桥发展时代:05年开始,苏通大桥及其他三座公路大桥与铁路大桥的立项、建设、完工,南通的交通出现了跳跃式发展,被评价为最有投资潜力城市同城效应时代:类似于苏州,通过机场、铁路、大桥等对交通环境改善,融入上海发展,形成1小时都市圈,%%%%%%670113%740011%-%%%287314%-,房地产将迎来快速增长苏通大桥08年通车崇启大桥已