文档介绍:高层公寓升值预期价值轴时间轴规划产业资源东城配套社区配套商业底层泛会所配套资源价值提升曲线土地资源高层公寓居住区高端宜居示范区大城已完美区域资源高端配套齐全社区大盘文化高品质住宅酒店公寓交通样板段规划产业资源城北配套社区配套商业会所绿化景观创意办公酒店公寓交通建筑立面地标性商业样板段2011年2012年2013年2014年2015年2016年本案前期通过产品力的不断叠加,形成城北项目示范标杆;本案目前处于第四阶段,本次报告主要针对办公产品进行研究。整体策略报告逻辑报告解决以下问题昆山写字楼市场研判本案写字楼市场定位本案写字楼推售策略建议通过写字楼定位及客群洞察,实现去化目标昆山写字楼市场研判站在城市发展高度,探寻城市写字楼市场现状第一章第二章本案写字楼定位第三章推售策略建议昆山2009-2014年房地产投资,经历了从平稳增长,到2012-2013年的高速增长。其增长动力和市场反映可见十分乐观。从中也可以看出市场对昆山房地产发展前景还是充满信心的6874891201552010%10%20%30%40%050100150200250200920102011201220132014昆山2009-2014年房地产投资走势图房地产投资(亿元)%14年12月不动产登记条例全文公布,2015年3月1日实施15年2月出台降准政策,,%两会期间两会召开对今年的房地产定下基调:促进、支持15年4月下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点。15年5月央行宣布,,多次降息、降准,政策利好频出,政府公开扶持房地产行业政策研究城北城西城南陆家周市巴城张浦千灯淀山湖锦溪周庄市中心花桥城东昆山写字楼分布昆山写字楼主要分布在市区、城南、城东及花桥四大核心板块,且主要优势差异明显区域主要优势市区地段、商业配套城东城市规划城南交通,出口加工区花桥政策扶持,城市功能延伸区域主力项目客户特征优劣势分析市区银河大厦,中茵世贸广场诚泰商务广场,帝标新天地创业大厦,曼哈顿国际中楠都会广场以私企、台企、企事业单位居多,日企居多地段优势明显,商业配套成熟;交通拥挤现象比较严重;区域发展空间有限,客户有外溢;城东时代大厦,台协大厦帝景天成,隆祺丽景主要以中小型外贸服务企业为主,主要针对台资及外资工厂做服务配套市场供应量最大;临近市政府,地标形象建筑多,金融配套齐全;未来城市副中心;城南MP现代广场,日月星城吉田国际广场,联邦国际临近出口加工区,交通方便;投资客户和服务于出口加工区的初创型企业较多已有富士康落户,带动相关产业发展,效仿苏州园区,朝昆山“工业邻里中心”模式发展;城际交通为城南区域带来城际交往的商务空间,花桥亚太广场,绿地21新城杰座江苏国际商务大楼阿里巴巴大厦主要以中小型外贸服务企业为主昆山城市功能延伸区,城市东大门;以“融入上海,面向世界,服务江苏”为发展目标,着力构筑长三角首座一体化国际商务中心,定位驱动价值,目前写字楼去化最多的区域本案所处市区板块,地段及商业配套优势明显,但也存在政策扶持不足,形象特征不明显等劣势昆山写字楼市场现状分析租售价格近年上行迟缓经济转型商业地产涌入销售遇冷短期难以缓解•昆山城市经济的试探转型,GDP产值的稳步增长,给办公楼带来成长空间•当前城东板块、花桥商务城板块形成了办公集聚群,开发相对成熟•板块自身产业的支持,对外部投资置业有一定吸引力•办公楼的发展已经逐渐规模化、品质化和特色化在售办公楼销售特点分析2010年以来,办公楼价格基本无涨幅,销售方面长期受阻目前办公楼销售陷入困境(年均个位数),当前库存充足(超1000套),消化周期漫长•价格方面:精装型12000元/㎡,毛坯8000-8500元/㎡•产品方面:中小面积、大平层可选空间多•去化方面:办公楼市场销售速度缓慢•供应方面:8500元以下剩余量体最多案名2011年销量2012年销量2013年销量2014年销量2015年上半年主力面积(㎡)单价(元/㎡)总价(万)-225,主力209-22510000-15000,均价13000209-22522147174曼哈顿国际4341411040-28012000精装48-83621116150中茵世贸4161011097-18213000精装126-23630222979台协大厦877166147-23313000精装61-30218011763东创科技未开19840743,58,67-70,81-866800起30-608