文档介绍：戴德梁行2007年广州科学城总部经济区项目前期策划方案
广州科学城总部经济区项目前期策划方案
总部经济概念理解
总部经济是一个崭新的经济学概念,到目前为止还没有一个公认的在理论和实践上都达成共识的定义。
什么是总部经济?我们的理解是:
总部经济是指企业和城市(或地区)在使双方都能获取更高经济效益的目标驱动下,形成总部在城市聚集并产生外部经济效应的“经济现象”。
它的核心内涵:是指城市(或地区)通过创造各种有利条件,吸引跨国公司和外埠大型企业集团总部入驻,企业总部在城市中心集群布局,生产、加工、研发基地则安排在营运成本较低的城市周边区域,从而形成合理的价值链分工。
总部经济效应
税收贡献效应
产业关联效应
就业乘数效应
消费带动效应
技术进步和技术外溢效应
社会资本效应
总部经济效应是城市(地区)产业升级、品位提升的动力引擎,是推动经济发展的战略选择。
总部经济的空间集聚态势和特点
以低层建筑为主;
良好的生态环境;
基本商务配套齐全;
以道路交通为主,路网完善畅顺。
以高层、超高层建筑为主;
建筑密度高;
商业、商务配套齐全;
交通系统和网络丰富及完善。
物业形态及特点
地区总部、研发中心、生产基地、加工基地、物流中心
企业总部、地区总部、营销中心、金融中心
总部性质
制造业、高新技术业、电子信息、生物制药、航空产业、物流业等。
金融、贸易、商业、传媒业、文化产业、制造、中介服务业等。
产业特点
EOD(生态办公区)
CBD(中央商务区)
总部概念
城市周边区域
城市中心
区域位置
CBD和EOD带来同样的经济和社会效益,只是产业特点和形态不同的两种总部集聚模式。
典型大城市CBD发展经验
CBD区在硬件办公环境、外部商业配套、公共交通非常便利的条件下,高密度的人流、车流带来的空间拥挤和空气质量等问题,则日益突现。
因此,从区域位置来看,CBD是总部物业的主流选择;但从办公环境及效率来看,并不是最佳选择。
北京??朝阳CBD
上海??陆家嘴CBD
纽约??曼哈顿CBD
EOD的发展
EOD模式在发达国家十分流行,如美国硅谷、日本筑波、韩国光谷等。 EOD的布局特点:
在首都或经济中心城市;
不在繁华市中心,在城区外低密度城区。
比较强调和追求企业的独立性。
提供24小时办公保障。
有很好的交通效益现状和潜力。
良好的生态绿化空间,开发成本相1>对不高。
箩岗新城将朝EOD模式发展!
生态型办公区
在EOD办公的著名企业:
EOD模式是否迎合中国市场需求?
我们通过戴德梁行环球企业服务部(DTZ GCS)的长期服务国内外大型客户之经验,从跨国企业及国内龙头企业办公需求趋势说起,分析其办公选址需求特征
……
我们所观察到的跨国公司发展趋势:
近年来,中国已经快速发展成为一个国际商业活动活跃的主要市场和成熟平台。
在当今的中国,知识型业务外包已经形成一种跨国公司发展的新需求趋势,如研发、客户服务和后勤办公等职能部门,为许多跨国企业的大型项目在背后提供技术支持。
这些功能部门的业务通常采用“off-shoring(离岸外包)”运作模式,也即所谓的BPO模式(商务流程外包),印度、菲律宾等国家是跨国公司进行BPO所选择的重点国家。
但同这些竞争对手相比,中国的成本优势是促使其商业活动和研发增长的主要推动力,使跨国公司近年来加快进入中国市场……
什么样的跨国公司会选择BPO:
他们的共同特点是:
发达国家的大型企业
具有优秀和广泛的品牌知名度
拥有雄厚资金实力
全球化的终端产品和服务网络
掌握全球先进的产品技术和研发能力
在本国的企业运营成本高……
跨国公司为什么选择中国:
最“根本”原因(低工资及大量的人才市场)
广阔的本土市场
同亚洲其他国家的关系密切(如文化、语言)
良好的基础设施
政府的大力支持
贸易及其他商业活动屏障的消除(WTO、CEPA的利好影响)
他们去哪里?
上海无疑是这些跨国企业首选的目标城市,特别是制造行业
北京的学术优势对跨国企业技术部门极具吸引力,如软件等高科技行业
广州、深圳和大连是跨国企业后勤支援部门和BPO选址的热点城市
其他二线城市亦正处于快速发展中
他们选址考虑这些因素……
素质一流的办公物业
物业知名度
显著地段和区位(如CBD)
价格昂贵
发展商所谓的超5A写字楼
位置虽好,但交通拥挤堵塞
办公建筑的高运营和维护成本
空气浑浊、环境污染
价格便宜
更多的还有这些……
因此他们选择了非市中心园区……
位置辨认度低
交通可达性不便,导致心理距离远
楼宇智能化系统支持不足
缺乏高素质的