文档介绍：焕利. 共青城新区政府旁地块项目焕利· 桂花苑( 初定名) 营销思路提报前言:本提报将以简约的文字形式对桂花苑项目营销要点进行整理汇报,具体执行情况以项目的工程进度为准,届时做相应的调整。营销执行方案有待项目启动后分节点依事情分时提交。一、营销总原则 1、建立项目的高认知度 2、最快速回笼资金,创造最大利润 、形象策略项目形象指的是项目在目标客群心中所建立起来的综合形象,比如项目是否合乎了高档社区的标准;房子是否买有所值,值那个价钱;是否住进来就能过一种不一样的舒适且有品位的生活等等。在一定程度上来说,它也是项目后期能否热销的关键。解决以上问题需要让项目在共青市场上快速建立起一种差异化的形象, 塑造项目在共青城的唯一性。在做地块项目的形象定位之前,我们先设定了四个尺度: ,我们依照上述尺度,对项目进行包装: 形象定位—— 13万㎡现代洋房社区产品对形象支持——桂花树、中央活水景、健康会所、运动广场、毗邻新区政府办公大楼、规划中的市政公园由此提炼推广主题——一城桂花满城香焕利. 共青城新区政府旁地块项目市场差异化记忆点: 900 棵桂花树形象高度——共青城市形象工程(毗邻区政府所带来的重要形象卖点) 推荐案名: 四字名:欧洲风情/米兰春天/桂花山庄/香桂花城/香溢桂花城三字名:焕利· 桂花苑/芳桂园/碧桂园/香桂园三、定价策略正确的定价是项目畅销的保证。在营销上来说,房地产项目定价通常采用两种方式,一种是成本定价法;一种是比较定价法。本项目采用比较定价法,这样有利于实现项目的最大利润。鉴于项目的区位与档次,本项目与共青目前来说最好的居住小区碧水华庭相类似,属于同一档次楼盘。另外,本案对面是御景华庭,所以御景华庭也有一定的参考性。两个项目目前销售价格如下: 碧水华庭( 现房实景, 目前剩余约 70套) 产品类型价格备注住宅多层 1538 元/㎡起小高层电梯房二层 1638 元/㎡起以30元/㎡/层的价钱往加商铺临街商铺最好位置 7980 元/㎡层高 6米,业主自由隔断付款优惠可以申请首付二成其它旁边还有地块,正准备开发焕利. 共青城新区政府旁地块项目御景华城: 目前剩余约 30套产品类型价格备注住宅多层 1430 元/㎡起小高层电梯房 1630 元/㎡起楼层差价 60元商铺临街商铺未定商铺二层未定分析定价: 本项目区位优于碧水华庭, 规模与档次优于御景华庭,但考虑到目前楼市不同以往,较为低迷,所以本项目的销售价格初定如下: 焕利· 桂花苑预估均价备注住宅多层 1600 元/㎡所以价格仅为初步估计的较为保守的均价。实际情况以项目销售时的市场现状及销售情况而定。小高层电梯房 1800 元/㎡商铺临街商铺 7000 元/㎡商铺二层待定四层综合楼一层 8000 元/㎡四层综合楼二层待定四层综合楼三层待定四层综合楼四层待定四、销售策略考虑到目前共青楼市的基本市场情况,以及最大限度降低项目开发风险,本项目在销售策略上选择相对稳妥的销售方式进行。总体原则: 分期分批少量多次推售, 低开高走, 依市场情况灵活调整。有利于制造稀缺,小步快跑,提升价值并规避可能