文档介绍：浅析房地产开发项目投资经济分析—-07-28—姚利雪房地产投资项冃在决策前要对房地产市场做全面的分析,包括该城市的产业结构,建设规划,房产市场潜力,人们的居住消费倾向等进行调研分析。在确定项目投资后的经济效益,如项冃的盈利情况,有无风险的预测等,以及项目的销售价格盈亏平衡点,土地价格盈亏平衡点等指标时,必须对项目投资进行经济分析。房地产项冃进行投资经济分析是对投资项冃的主要技术经济指标、项目投资成本、销售收入、税费、财务评价以及投资风险进行全面的分析,为投资决策提供有力的依据。下面从六个方面来阐述如何做好项目投资的经济分析。一、主要技术经济指标分析一般政府对土地的规划都有明确的技术经济指标,如规划基地面积、容积率、建筑密度、绿化率、学校、商场等规划而积。为分析项目投资成本和销售收入,还必须计算以下技术经济指标:1、 规划建筑面积规划建筑面积二规划基地面积*容积率2、 物业管理用房面积物业管理用房而积根据当地有关部门的规定计算,一般为规划建筑面积的7%0o3、 居委会用房面积居委会用房各地规定也有差异,一般根据规模大小,20平方米/每100户,最少不少于100平方米。4、 商业用房、住宅、自行车库、汽车库等建筑面积以上建筑面积可根据设计方案计算确定。二、项目投资成本分析项目投资成本分析是对土地费用、开发前期准备费、主体建安造价、社区管网及园林环境工程费、开发间接费等进行分析,下面就五项内容作一介绍。(-)土地费用土地费用是指为取得项目土地使用权而发生的费用。由于各地的政策及土地价格不一致,土地的环境因素、交通因素、土地的地质、地形状况不同,容积率和市场情况也不同,这就要求对土地费用的分析要结合当地实际。通常情况下,我们所指的土地费用包括土地出让金、城市建设配套费、拆迁安置费及土地契税等。1、土地出让金一般可参照政府近期出让的类似地块的出让金价格并结合地块所处的地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素进行综合分析,也可以依据政府颁布的城市基准地价,结合上因索进行分析估算。2、配套费用是因政府投资进行城市基础设施如城市道路、自来水厂、污水处理厂等的建设而由受益者分摊的费用,有时该项费用还包括非营业性的配套设施如幼儿园、中小学、公共厕所等的建设费用分摊,这些费用的估算可根据各地的具体规定与标准进行。3、 拆迁安置补偿费按拆迁房屋的建筑面积、户数,根据当地政府的拆迁政策分析计算。现在政府出让的土地基本上是净地,也就是说拆迁安置补偿费己包含在土地出让金里。4、 土地契税一般按土地出让金的3%。土地使用权出让包括熟地出让和生地出让。熟地出让是指出让使用的地块己完成了征地拆迁、七通一平等市政基础设施建设。熟地的地价应由出让金、基础设施配發建设费、土地开发及其他费用三部分因素构成。生地出让是指出让使用权的地块未完成拆迁补偿和七通一平等。生地地价由出让金、基础设施配套建设费用两部分因素构成。(-)开发前期准备费用开发前期准备费用主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测、三通…平、临吋设施费等。1、 项目规划、设计、可行性研究所需的费用支出一般可按项目总投资的一个百分比估算,一般情况下,规划设计费按规划建筑面积8〜15元/M2,可行性研究费占项目总投资的1%左右。2、 水文、地质勘测所需费用可根据有关收费标准估算,一般