文档介绍：思路的前奏本项目绝非单纯的地产项目,它承担着曲靖城市商业发展更新换代甚至革命性的一役,而项目整体的成败不仅仅维系于项目收益、销售速度,根本在于是否能够得到曲靖大众的认可(政府、市民、商家、投资客)…………1我们的目标城市发展层面:项目整体将打造成曲靖市场的标杆项目,成为城市发展的助推剂,敲响曲靖商业地产项目开发的新纪元!项目开发层面:打造曲靖唯一都市综合体,辐射曲靖及周边州市的商业巨擘;再造曲靖商业核心,强势推进曲靖商业市场的更新换代!开发商层面:树立企业品牌,赢得市场先机,同时提供安全、稳健的现金流,支持项目滚动开发!2综合体,一个多功能、高效率、功能复杂而统一的建筑聚落,其功能随着土地资源的日益稀缺正在逐步向多元、集约化发展。初级阶段:简单功能叠加发展阶段:融合发展成熟阶段:PLEX)---是将城市中购物、办公、居住、旅游、展览、餐饮、文化、娱乐、休闲等城市生活空间的三项进行组合,并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的建筑或建筑群。旅游项目目标解析3商业酒店办公住宅项目活力的核心,建立高端形象形成完善配置,信息平台项目利润实现的关键实现较高的销售价格保持物业形象利用其他功能,实现价值最大化现金流来源为商业带来基本消费人流公寓为商业提供客源公寓可能降低整体档次酒店为公寓或办公提供共享的服务和配套设施酒店可以提高项目整体档次写字楼为商业、公寓、酒店带来潜在客户写字楼可提高商业整体档次写字楼和酒店可共享大堂作用相互关系提升整体档次的有力手段标志性(尤其是对外地和外籍人士)资产沉淀或整售综合体多重功能的相互联动使得其具备很强的自我增值、自我繁荣的能力……项目目标解析商业为核心,住宅、写字楼、公寓为价值提升,酒店为形象商业可能对公寓带来负面影响4价值一一个城市GDP新的贡献之源价值二城市发展延伸的城际中心价值三创造一个新的自我增值区整合城市资源,再造城市核心项目目标解析项目整体开发战略——依托城市化商业发展的核心价值构建区域领导者地位!5领导者挑战者品牌知名度高项目具有无可复制的资源产品创新局部或全面领先,市场亮点垄断形象标杆,引领市场潮流具有持续作战能力市场新进者具备一定独特资源和生产规模改变游戏规则强调新的评估标准强调产品的特色和价值追随者补缺者缺乏独特资源和资金实力搭便车,借势以小博大价格战的制造者规模小,快速灵活目标客户明确,挖掘细分市场价值抓住某种需求变化趋势,在细节创新打造难以复制的产品敏锐的机会主义者商业为市场标杆的高形象,结合独具魅力的产品及景观广场,打造城市中心名片挑战者领导者补缺者追随者√√项目产品价值所在挑战曲靖固有商业形态,重新定义曲靖商业价值,创新打造难以复制的产品特色项目目标解析6跨越曲靖——创建全新城市地标曲靖首席都市综合体高品质与完美配套的高尚住宅/公寓一个充满城市意向的商业中心开放、活力的城市客厅——中央广场独一无二、情趣盎然的商业步行组团街区高端形象、树立典范——五星级酒店项目定位要素提炼项目目标解析7项目区位判断本案2、从中心城区整体来看,本项目位于城区的中心位置,四至人流均可方便到项目位置。项目区位优势明显,有充分条件成为曲靖城市核心。Part2项目条件分析8麒麟北路交通路教场路炮团出入口食品街路段展示面长麒麟北路540m交通路500m教场路430m食品街300m项目地块四至均有较长的展示面,地块形状较为方正,这对商业规划及后期经营有较大的促进作用,但是较大的地块面积对建筑规划提出更好的要求,避免产生商业不均衡的问题。项目地块条件分析Part2项目条件分析9麒麟北路交通路教场路食品街北向:教场路评价:以汽修、餐饮等为主,商业氛围一般但商家经营情况较好。东向:麒麟北路评价:曲靖主干道,受限于目前非商业因素,商业氛围较弱,但分布有较多居住区及中小学,未来商业价值较好。南向:食品街评价:商业氛围浓厚,商家以餐饮为主,经营情况较好。西向:交通路评价:北段以汽修、餐饮为主,商业氛围较弱,南段因吉玛特超市、麒麟商业广场两大主力店的带动,商业氛围较浓。项目四至条件分析Part2项目条件分析10