文档介绍：房地产市场营销
课程体系
营销环境分析
购买行为分析
市场调查
市场细分
目标市场选择
产品定位(考虑设计、物管与营销)
营销策略
营销管理
分析市场机会
研究和选择目标市场
制定营销战略
营销管理
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第一节房地产市场
第二节市场营销
第一章房地产市场与市场营销
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第一节房地产市场
市场的概念
市场需求
市场供给
市场机制
房地产市场
一、市场的概念
市场的产生和发展
市场的概念
1、市场是商品交换的场所(传统的解释)
2、市场是商品交换关系的总和(经济学)
3、市场是商品的现实和潜在消费者(顾客) —营销观念
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二、市场需求
需求的概念
需求函数
需求曲线
需求特性----消费效用、顾客价值、顾客满意、质量
需求弹性----需求的价格弹性、需求收入弹性
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三、市场供应
供给函数
供给曲线
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四、市场机制
供需关系
市场机制-----供需机制、价格机制、竞争机制
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供求矛盾加深第三季度房价将会继续上涨
记者:洛涛实****生:李伟
2007-8-27 09:51来源:经济参考报
“北京房地产市场供给连续两年负增长,深圳则连续三年负增长。”全国工商联房地产商会发布的中国房地产市场报告(REICO)称,受供求关系影响,2007年第二季度全国房屋销售价格涨幅略有增加,预计第三季度房价将会继续上涨。
市场供求两旺
房价继续上涨
调控效果渐显
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治理房价虚高需调整供给结构
作者:张军来源:湖北日报 2007-09-06
房价上涨主要原因有7点:
(1)土地价格上涨。
(2)建筑材料价格上涨。
(3)新建住宅品质、建筑材料品质、户型及配套设施、
(4)房地产市场供求结构变动,中低价位商品住房供应量下降,高档商品房供应增加,导致商品房平均价格上扬和房地产市场的结构性矛盾。
(5)投资和投机性购房拉动。
(6)国家对房地产开发的“地根”、“银根”紧缩,特别是对“地根”的紧缩,影响消费者对房价的预期。
(7)房地产市场中存在着特定形式的垄断,房地产的产品差异及市场空间竞争的性质决定了其垄断性较之于垄断竞争更强,造成局部地区房地产价格非正常上涨。
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眼下楼市高房价的成因极其复杂:有贫富两极分化的深刻社会根源,有经济适用住房制度缺失等供应制度方面的因素。地方利益、部门利益和中央政府“居者有其屋”要求之间也存在着诸多矛盾和冲突。此外,还有热钱“爆炒”、泡沫自我复制等方方面面的因素……在转轨期的中国,在房地产市场化的初期,不同层面的种种问题纠缠在一起,不啻为一道难解的命题。
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五、房地产市场
(一)房地产的概念
房地产是指土地及附属于土地以及法律规定不可移动的所有建筑物。房地产的所有者拥有某些权利,称作一系列权利。这一系列权利包括:使用权、占有权、收益权和处置权。这些权利并不是绝对的,它们可以被私人的限制和政府的规定以及法律合法地加以修正。总之,房地产或不动产就是土地及其改进物,以及与土地及其改进物的所有相联系的各种权利。
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其中
(1)土地:指的是地球陆地表面及其上下一定范围内的空间
(2)建筑物是一种土地定着物,具体是指人工建筑而成,由建筑材料、建筑构件和建筑设备等组成的整体物。包括房屋和构筑物两大类。
(3)其他土地定着物指的是建筑物以外的土地定着物,具体是指固定在土地或建筑物上,与土地建筑物不可分离的物。或者虽然可以分离,但是分离不经济,或者分离后会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能,或者会使土地、建筑物价值明显受到损害的物。
房地产是指土地、建筑物以及其他地上定着物。
房地产的整体概念
房地产
构筑物
房屋
房屋所有权
土地使用权
房地
建筑物
土地
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1、实物是房地产中看得见、摸得着的部分,例如,建筑物的结构、设备、装修、外观、土地的形状、基础设施完备程度、平整程度等。实物又可进一步分为有形的实体、质量和组合完成的功能三个方面。
2、权益是房地产中无形的、不可触摸的部分,包括权利、利益和收益,例如所有权、使用权、租赁权、抵押权、典权、地役权、相临关系等。
房地产可视为实物、权益和区位三者的结合。
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3、区位是指地球上某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系,除了地理坐标位置,还包括可及性,与其他地方往来的便捷性,与重要场所(如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同行业等)的距离,周围环境、景观,在城市或区域中的地位等。其中,距离有空间直线距离、交通路线距离和交通时间距离。现在,人们越来越重视交通时间距离而不是空间直线距离。
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房地产的概念:房地产是指土地以及建筑等土地定着物,是实物、权益和区位三者的结合体。
房地产=狭义的不动