文档介绍：- 1 - 以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式 以高性价比拉动需求的郊区大盘运作模式 - - 碧桂园碧桂园 2011 2011 年年- 3 - ??第一章第一章企业概况- 4 - 发展概况碧桂园成立于 1992 年,至 2010 年已发展成为年销售额 247 亿,全国布局的品牌房地产开发企业?至 2011 年上半年,碧桂园已拥有 58 个处于不同发展阶段的房地产开发项目,其中 32 个位于广东省内,其他分布于湖南、湖北、安徽、江苏、辽宁、内蒙古等省份。 2010 年中碧桂园全国布局图- 5 - 碧桂园的财务表现 % 15, % 17, % 25, 合计 % % % 酒店营运 % % % 物业管理 % % % 建筑及装饰 % 14, % 16, % 24, 房地产开发占总收入比例金额占总收入比例金额占总收入比例金额 2008 年 2009 年 2010 年收入来源- 6 - ??第二章第二章开发模式研究- 7 - 开发模式?公共设施:交通中心、医疗站、康体中心?商业设施:星级酒店、商业街、超市、银行、肉菜市场等?教育设施:九年制教育中小学(包括幼儿园,小学和初中) ?会所:酒店会所,社区会所 1、采取相关多元化的业务组合,以住宅为主业,融入酒店、建筑装修、物业管理等业务通过大配套的营建提升社区品质,促使社区成熟, 形成以“大型高尚社区+ 优美环境+优质产品+五星级管理服务+超级配套体系+合理定价”的驱动力模式。通过大配套的营建提升社区品质,促使社区成熟, 形成以“大型高尚社区+ 优美环境+优质产品+五星级管理服务+超级配套体系+合理定价”的驱动力模式。多元化的业务结构在一定程度上可以减弱单项业务波动的影响,五星级酒店、大型商业中心、学校、主题公园、基础设施和综合社区配套等方面的投资可以提升住宅产品的市场价值。碧桂园大规模社区的常规配套设施碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的 5% 左右,明显高于其他项目,加之其社区规模巨大,从而形成强势的配套资源。碧桂园配套设施建筑面积通常占到社区总建筑面积的 5% 左右,明显高于其他项目,加之其社区规模巨大,从而形成强势的配套资源。- 8 - 开发模式 2、高度的垂直一体化,几乎覆盖整个开发环节的业务品类规划设计建筑施工物业管理取地市场定位产品营销?战略布局?可行性研究?政府公关?拆迁安排?城市调研?产品定位?客户定位?物业定位?整体规划?单体设计?景观设计?相关配套设施设计?原料采购?建筑施工?品质把控?配套工程?景观营造?营销策划?产品形象包装?产品定价?广告主题?社区服务?配套设施管理?碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节,包括项目定位,设计,建筑,装修,部分建材,营销和物业管理等;攫取价值链上每一环的利润,并借此实现低成本和快速度开发; ?上下游相关公司的设置有助于合法避税,成本内部化有助于降低成本,提高盈利水平。?碧桂园覆盖了房地产开发的所有环节,包括项目定位,设计,建筑,装修,部分建材,营销和物业管理等;攫取价值链上每一环的利润,并借此实现低成本和快速度开发; ?上下游相关公司的设置有助于合法避税,成本内部化有助于降低成本,提高盈利水平。- 9 - 开发模式 3、独特的市场定位——避开一线二线城市“主流”客户群的竞争,主要针对大城市郊区和三线,四线城市的“主体”客户群本土运营时代本土运营时代全面扩张时代全面扩张时代价格敏感度较高,对档次、品味考虑较少的客户阶层。价格敏感度较高,对档次、品味考虑较少的客户阶层。 2004 年以前 2004 年以后?成长中的白领阶层?城中村的小老板?富裕的镇区居民?在大陆置业的普通港人?……较成熟市场的白领、中产等中端、中高端阶层较成熟市场的白领、中产等中端、中高端阶层边远不成熟市场的高端客户边远不成熟市场的高端客户?城市白领、泛公务员、小生意人……?生意人、政府官员、企业中高层管理者……- 10 - 开发模式 4、低地价,大规模的城郊取地策略政府欢迎:利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望, 政府欢迎:利用许多地方政府出售土地筹措发展资金和加速城市化建设的愿望, 实行社区配套先行,主动配合市政建设,推动城市化进程,从而获得地方政府的实行社区配套先行,主动配合市政建设,推动城市化进程,从而获得地方政府的欢迎和支持。欢迎和支持。价格低廉价格