文档介绍：房地产项目上市前整体营销策划方案市场
前言
“草桥居住区西(B)区”项目,计划将于2003年9月份启动,现本案正处于上市前制订整体营销策划方案的关键阶段。
汇盈世纪公司本着与开发商“真诚合作、联手双赢”的精神,一直高度关注着项目的进展情况,通过与开发商的几度接触,逐步了解了开发商的雄厚实力和项目的基本情况。
对于本案,我司完全有信心也有实力为开发商提供具备专业水准的销售代
理服务,并已将本案列为我司2003年度的重点项目,集中市场、策划、销售、客服等各部门资深专家组成项目专案组,已开始进行本案的前期策划工作,希望能以我们专业的素质和丰富的操盘经验,为本案的顺利启动做出应有的贡献。
从我司接触本案以来,已针对本案所在区域的房地产市场特点及实际情况,有针对性地进行了市场调查,并结合北京房地产市场的整体发展趋势,针对本案的产品设计向开发商提交了初步的建议及营销推广思路。
近期本案的最新规划设计方案已全面完成,通过认真分析研究这份设计方案,并根据目前区域市场的实态,结合当前本案的自身情况,我司专案组在原有基础上,再一次对本案区域进行了一次更具针对性的市场调查。目的是更加充分认识北京市及本区域房地产市场,为本案顺利上市销售做好前期的市场定位,为成功销售制订出合理可行的策划方案与销售策略,争取使本案成为南城众多项目中最亮的一颗耀眼明星,和发展商一起缔造北京房地产发展史中又一个辉煌的奇迹。
在这份报告里,我们主要按照市场营销学最经典的4P+4C原则来确定营销组合,即:
产品(product) pany)
价格(price) 消费者(consumers)
地点(place) 渠道(channels)
促销(promotion) petitors)
我们自信我们的营销策划方案是最优秀的,我们可以通过我们的专业素养、丰富经验以及智慧的灵感,为一个产品设计出最合适的包装和销售方案,最终使它成为一个最成功的商品。
目录
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市场调研及分析
一、北京整体市场状况
1、北京经济现状
从北京市统计局获悉,1至7月,,%,已连续3个月稳定在9%以上。其中,第三产业增幅最大,,%。%、%。
2、市场供给:新盘数量减少,供应量不降反升。
据统计,2002年6-12月份,全市共推出新盘126个,较去年同期143个减少了17个。但从供应总量看,6-,,%、%。
这种新盘数量减少,供应量不降反升的原因有四:一是市场变化的结果并不意味着整个市场呈现疲态,相反却说明一些有益的结构性变化正在悄悄发生,在经历了2001年楼市的冷冬后,开发商对市场表现的更加谨慎。二是今年的展会要求参展项目必须手续齐备,这使部分开发商被迫延迟项目入市时间。三是今年大盘较多,虽然项目数量减少,但总供应量并没有下降,反而有一定上升。四是城市危改力度与经济适用房的建设力度加大,间接压制了部分项目的上市。
2001-2002市场供应量结构对比
2001-2002新盘上市价格结构对比
3、市场销售:产品需求对路,销售稳步上升
6-12月份,,%。累计完成各类商品房销售428万平方米,,分别较去年同期增长
%%。持续保持了7个月的销售面积大于竣工面积的情况今年首次被改变。
分析原因,主要得益于四点:一是2001年上市的部分项目转入2002年后,成为现房或准现房,加快了销售节奏。二是在遭遇2001年市场打击后,开发商加大了产品与客群的对位研究,一大批适销对路,深受人们喜欢的小户型项目担当了今年销售的主要份额。三是在媒体的炒作帮助下,投资市场出现近年来难得的好局面,极大的促进了市场的消费。四是随着城市交通环境的大力改善特别是轻轨的建设,以及南城大都市商贸城、传媒大道等新概念的出现和亦庄10年系列活动的开展,有力的推动了各区域地产市场的发展。
4、政府政策对房地产市场的影响()
二、区域综合状况
1、市政规划的影响
首先,从80年代末90年代初,南城大力开发洋桥、方庄地区,并由方庄向东向南,由洋桥向西向南逐步扩张。到现在为止,北京南城已发展出方庄、洋桥两大生活社区,其周边道路交通发达,生活配套齐全,已经从根本上改变了老北京人对南城的认识。而本案区域所处地理位置正值洋桥大型生活圈的西扩部分。
其次,从本案周边现有项目分析,各案无论从规划设计还是户型设计都基本围绕着“居住”做文章。所以该地区未来发展方向