文档介绍：济宁住宅市场研究观望发展的东城区不断完善的中心区敞开胸襟的济北新区静候佳音的西城区前景广阔的北湖区济宁将形成“一城四区竞相发展”格局北延西跨东拓南联随着济宁新一轮发展规划的逐步落实,济宁市“一城四区”的城市格局已经形成,向市场推出大量土地,各区域内新开发项目相继涌现,由此带来了新一轮房地产市场的开发热潮。与此同时各区域内的房地产项目也因所处区域不同,开始呈现出不同的区域特征。1、城市发展规划解读2、济宁住宅市场板块划分根据居民对区域的传统认知和济宁市城市发展规划,可将城区住宅的分布区域划分为中、东、西、南和北部区域五大板块。中部板块——车站西路-琵琶山、金宇路以南,济安桥路以东、光府河以西;西部板块——济安桥路以西,金宇路以南;北部板块——金宇路以北,东至洸府河;东部板块——洸府河以东,主要以东北部高新区为核心;南部板块——车站西路-车站东路沿线以南。中部板块南部板块西部板块北部板块东部板块(一)济宁住宅市场研究中部板块南部板块西部板块北部板块东部板块中部板块:济宁的老城区,配套设施齐全,市民认可度高,但土地供应量有限,未来发展受到一定的制约。西部板块:该区域发展较为落后,各种配套设施较差,生活氛围不浓厚,市民认可度较差,以中低端项目为主,后期发展需较长时间;南部板块:包含北湖新区,随着城市的发展,本区域逐渐成长为济宁市住宅开发的重点区域,土地供应量大,目前房地产项目以中高端为主,有少量别墅项目,未来发展空间大东部板块:以济宁市高新区为主,城市传统的发展方向,周边配套在逐步完善,市民对其认可度逐渐提高,是未来城市和产业园区发展的核心北部板块:作为任城区的主要城区,目前配套较为落后,但随着政府政策的倾斜及大量的待拆迁房屋项目的继续实施,发展空间大,但存在兑现的时间差;3、济宁住宅市场板块特征(一)济宁住宅市场研究所属板块西部板块中部板块南部板块北部板块东部板块开发热度较低一般热点区域热点区域一般板块档次中低高档中高中高中高产品定位刚需为主改善为主刚需为主刚需为主刚需为主均价区间(在售)5000元/平米左右5000-8000元/平米4000-5000元/平米左右5000-6000元/平米5000-7000元/平米代表楼盘运河新城南池公馆万达广场豪庭御都罗马假日凤凰太阳城金色兰亭森泰首府各板块因受城市发展格局和居民分布的因素,在楼盘档次和价格上产生了一定的差异。在开发热度方面,西部板块一直发展滞后;东部板块是传统的重点城市发展区域,发展时间久目前热度一般;中部板块虽位置最佳,但因土地供应稀缺和巨大的拆迁压力,热度仅为一般;而北部和南部板块因城市框架的打开,将成为济宁未来住宅市场的开发热点区域。各版块主要特点对比:4、济宁住宅市场建筑形态研究根据对济宁市场在售住宅项目的调研了解,目前市面上主流的住宅产品以高层板楼(品字楼)产品为主,小高层、多层产品较为少见。少数位于城市中心边缘地带的楼盘早期规划有部分多层产品,但基本已售罄,如运河佳园凤凰城、运河新城。而部分中高端住宅也规划部分洋房或别墅产品,以此提升项目品质,拔高项目形象,如凤凰太阳城、南池公馆、龙城美墅等。任城雅居金色兰庭罗马假日凤凰太阳城5、济宁住宅市场高层产品研究根据对济宁高层住宅项目的调研,目前绝大部分的高层和小高层产品为满足容积率最大化和控制刚需户型面积的条件下,均采用了一梯三户、两梯三户、两梯四户等品字楼和工字楼的设计方案。如《金色兰庭》、《晨阳庄园》、《长安花园》等;部分楼盘的改善型户型(135平米以上)为了提高产品的舒适度,在小高层设计上采用了板式布局,如《罗马假日》。长安花园罗马假日晨阳庄园森泰首府项目主力户型(㎡)主力户型配比刚需户型占比合计长安花园95、99、10480m²--90m²占34%,90m²-100m²占14%,100—110m²占29%,110-120m²占8%,刚需户型占比85%首府90--15090以下占15%,90--100m²占29%,100--110m²占11%,刚需户型占比55%罗马假日90-128占83%刚需户型占比83%金色兰庭90,12080-90占15%90-100占15%101-120占25%刚需户型占比55%蓝天豪庭90、110、13090—130占60%刚需户型占比60%通过对以上济宁住宅市场典型楼盘的主力户型面积配的分析,可以看出2012年济宁住宅供应中,占比最大的80-130平米之间的刚需户型,占据55%以上的供应量,部分项目占比达到85%之多。6、济宁住宅市场主力热销户型研究济宁住宅市场主力热销户型研究据搜房网数据监控中心统计:2012年济宁城区楼市累计成交商品房20003套,累计成交面积2512818㎡,其中住宅累计成交15279套,%,住宅占比较大。在经历了2011年史上