文档介绍：地产企业做强做大研究——做强做好做大的意义和发展模式《城市开发》 2009 年第 6期中国房地产业协会做强做好做大的意义强、好、大之间存在辩证关系。“强”是指对企业专业、资金财务、收益、研发、抗风险等各种能力的综合评价,“好”是指对企业承担商业责任、环境责任、社会责任、且有战略眼光的肯定,“大”则主要指企业的资产规模、业务规模。这三者之间有这样的辩证关系: 作强做好需要以一定的规模为基础; 而要获得成长和规模扩张, 需要首先做强做好; 企业只有好, 才能为企业发展创造良好的环境, 获取各种社会资源的支持, 从而支持能力提升和规模壮大。三者是互为条件的。由于房地产行业集中度偏低, 以及行业市场绩效不高, 因此有必要提高集中度, 发展大企业,特别是要支持优秀企业做大做强。尽管房地产行业在房屋供求市场上竞争较为充分, 但房地产开发过程中相关资源获取中并非有效竞争的, 因此房地产行业内竞争有效性是不足的, 加之市场需求大, 导致企业生存环境较为宽松, 一些质量不高的房屋也有市场。所以就出现了行业景气时,大量房地产企业出现,也使得行业平均盈利水平不高。发展大企业有助于提高市场绩效和降低资本风险。目前房地产企业已经形成不同的梯队,企业规模越大,资本利用能力越强,资产负债率越低些,盈利能力越强,成长性更好, 土地储备行为更强。如百强企业前 10家、 11~ 20名、 21~ 30名、 31~ 40 名和 41~ 50 名的企业之间的销售面积、竣工面积、土地储备、资产规模、销售额、利润总额等方面均有较大差异, 见表 1, 体现出规模越大的企业实力越强的特点。前文数据也表明领先企业资本和资源利用效率更高,发展更快,资产负债率更低。表1:房地产企业梯队示意表排名 TOP10 11-20 21-30 31-40 41-50 中海、万科金地、招商首创、世贸 SOHO 、中远海信、证大平均土地储备(万平方米)1095 592 415 321 163 平均年销售面积(万平方米)9163463421 平均年竣工面积(万平方米)9172513926 平均总资产(亿元)9259423725 平均销售额(亿元)4431231815 平均利润总额(亿元) 根据中国指数研究院有关数据整理,为2005 年数据表2:快速发展领先房地产企业的发展模式发展模式简要描述优势劣势资源条件典型企业一、按业务种类或开发品种划分 1、专业化聚焦专业经营房地产业务, 聚焦于某类房地产的开发集中优势资源有机会形成品牌,有机会成为细分行业的领导者竞争压力较大;不能成为领导者则风险较大专业团队:完善的组织和开发模式; 丰富的开发经验; 合理土地储备万科、中海、万达、宝龙 2、相关多元化开发品种涵盖住宅、写字楼和商业地产,或者开发和持有物业并举有利于分散产品品种风险,持有物业可提供稳定的现金流资源较分散,不易成为某个领域的领导者市场判断和经营能力,多类型项目动作能力。大多数房地产企业是本类型企业,如合生创展、保利、复地,也有部分企业持有物业,如世贸地产和仁恒。 3、上下游一体化业务范围涵盖房地产开发的整个价值链条,即开发、设计、施工、销售、物业管理有利于获取价值链上的最大利润率资源和能力较分散,不易形成核心竞争力开发综合经验和能力建业住宅、浙江众安、容盛等 4、非相关多元化业务范围除