文档介绍：连云港万科房地产项目规划设计任务书江苏万科房地产置业有限公司目录 2 4 8 12项目概况项目区位及用地范围本项目位于连云港市新浦区东部,新浦——连云的必经之路,是新浦区的东大门。且处于新浦区行政中心规划的所在地。本项目图01项目区位图项目用地特点项目规模:203亩,长约770米,宽约220米。用地性质:以海连东路凌州路交叉点为圆心,半径220米以内用地为城市绿化广场用途。半径220-320米以内用地为商业、金融、办公用地;其余为居住用地。技术经济指标:商业用地R<,绿地率>20%,筑密度<40%;居住用地R<,绿地率>35%,密度<20%。人均公共绿地>。项目用地范围图02地块示意图东至:海连东路南至:居民区及部分企业用地西至:陇海东路北至:凌州路道路交通东侧:海连东路路宽60米,东西双城连接的必然通道,货运车占主要比例,车速较快。道路对面是露天的原材料市场,将来作为商业和居住的开发用地。南侧:居民区有一条小路穿过居民区和巨龙路相通。西侧:陇海东路路幅20米规划道路,尚未建成,现状是民房。北侧:凌州路现状路宽8米,规划拓宽至60米,计划两年内建成。规划设计的基本原则项目定位项目定位:立足于新浦东北部将来形成的城市副中心的区域中心位置上,并考虑与周边其它项目的资源整合以形成项目之间的差异化。本项目开发建设的目标为打造城市中心生活示范区。项目定位为面向有一定地位、收入的中高端客户群体,在连云港地区领先的具有标杆示范性的高品质的生活社区,倡导家的温情和对生活的热爱。和谐东方,馨然之所。高品质体现在以下几个方面:社区文化——共享的、和谐的生活理念社区感——利用凌州广场,以及通过建设社区内部主景观,来营造优质的可参与的公共空间,增强社区氛围高性价比的产品——高端的形象,中档的价格,适中的面积,较低的总价,创新的户型(各式空中院落和阳光花房)双能双本社区——强调智能与节能,注重以人为本、以文为本。通过以上方面,形成立足主流之外的差异化。社区形象描述:春暖花开、阳光明媚、空气清新;离尘不离城,即可以享受城市的繁华,又可以和自然和谐共生;居住在一起的人,都有相同的对人生世相的看法,洗尽铅华,热爱家庭、邻里和睦,保持一颗自然宁静的心;在这里,没有压力,没有喧嚣、没有烦燥,只有和谐、浪漫、温馨、健康……产品设计产品设计原则——在控制成本的前提下,体现高品质设计时要考虑整体成本区分关键区域和常规区域投入的差异性,启动期的成本略高于后期采用低成本半地下生态车库减少做不必要的高投入配套;会所控制面积。并考虑其对外经营的可能。设置公众参与性强的活动项目,如羽毛球、网球、篮球等住宅设计原则建筑套型进深不宜超过12米。套型设计,在有条件的情况下,应当考虑增设书房(工作室)、步入式更衣间、入口过渡空间、贮藏室或壁厨、阳台或阳光房。套型功能分区设计应明确合理,设置和布局,既要满足功能上的要求,也要满足使用便利和卫生的要求,设计时应合理、有效地组织各功能区块,注重动静分区、洁污分区。起居室、卧室、餐厅、厨房、卫生间长短边之比≤。当有四个以上居住空间时,必须保证其中有两个或两个以上居住空间获得日照。起居室、卧室不朝向凹口、天井开窗。起居室尺度:使用面积≥20m2,开间≥;使用面积≥17m2,开间≥;使用面积≥14m2,开间≥。住宅的卫生间,,设2个及以上卫生间时,使用面积之和不小于8m2。主卧卫生间面积宜小,共用卫生间面积宜大。合理安排各空间的序列,减少交通面积,提高使用效率,组织好公共空间和私密空间的关系,避免相邻住户的视线干扰。套内纯交通面积不宜超过使用面积的1/20。注重户型设计的特色化,引入新的设计元素,做适度的产品创新(不要求做全面的创新)。例如,设置部分入户花园,采用各种方式与阳光、户外风景亲密交融,多做观景阳台、露台、观景眺窗等。顶层可做复式,作为空中别墅。充分考虑设计细节,诸如空调机位、室内外管线的隐藏、家用锅炉的安放等,提高建筑品质。住宅设计的朝向要求;连云港人对朝向很敏感,要求卧室朝南,两卫较佳。设计以景观利用为主要原则,实现资源利用最大化。高层结构,最大限度满足户型的方正和通透性设计方案中应提出具体的智能与节能措施,例如在高层、小高层住宅上设置集中太阳能热水器等。产品设计的创新不限于以上方案,规划建筑设计师可从专业的角度进一步挖掘物业价值,实现产品设计的多角度创新。以打造组团生态园林和开放的社区环境来营造未来生活的场景,提升服务品质设计时应提出概念性景观、绿化规划设计方案,室外景观环境布置应做到与实际相协调,符合当地自然条件,服务于人性化人居,实现区内外建筑与景观的相互和谐、互补