文档介绍：第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类(一)个人住房贷款的概念 个人住房贷款是金融机构向购买、建造、改造、修缮各类住房的自然人发放的贷款。第一节个人住房贷款概述一、个人住房贷款的概念及种类(二)个人住房贷款的种类(4种划分) 1、按资金来源划分 个人住房贷款可分为自营性贷款(也称商业性贷款)、委托性贷款(也称公积金贷款)、组合贷款(由自营性贷款和公积金贷款两部分组合而成,两个贷款品种的贷款主体、资金来源、利率不同,因此需要分别签订借款合同)。第一节个人住房贷款概述(二)个人住房贷款的种类(4种划分) 2、按住房交易形态划分首次住房贷款是指银行向在住房一级市场购买由房地产开发商或售房单位直接出售的住房的自然人发放的贷款,也称“一手房”贷款。再交易住房贷款是指银行向在住房二级市场购买再次住房交易住房的自然人发放的贷款,俗称“二手房”贷款。第一节个人住房贷款概述(二)个人住房贷款的种类(4种划分) 3、按贷款用途划分 个人住房贷款可分为个人购买贷款、个人大修住房贷款等。 4、按购买住房类型划分 个人住房贷款可分为购买经济适用住房贷款、个人购买商品住房贷款等。第一节个人住房贷款概述二、个人住房贷款的特征1、贷款期限长 2、零售性(或分散性) 3、分期偿还(由借款人在还款期内按月分期偿还贷款本息)第一节个人住房贷款概述三、个人住房贷款中的几个主要术语1、贷款金额 是指借款人向贷款人借款的数额。一般来说,银行会有所谓的贷款限额。比如我国目前对个人住房贷款的数额规定不得超过房价的70%。2、首付比率 指购买住房时首期付款额占所购住房总价的比率。3、贷款价值比率 也称贷款成数,是指贷款金额占所购房地产价值的比率。银行一般有最高贷款价值比率的规定,目前我国规定,贷款金额最高不得超过所购房地产价值的70%。第一节个人住房贷款概述三、个人住房贷款中的几个主要术语4、偿还比率 偿还比率通常是指借款人分期偿还贷款的数额占其同期收入的比率。在个人住房贷款中,通常采用的是按月分期付款的方式偿还,其偿还比率即为借款人的月还款额占月收入的比率。在发放个人住房贷款时,银行通常将偿还比率作为衡量贷款申请人偿债能力的一个指标,并规定一个最高比率。5、贷款余额 贷款余额是指分期付款的贷款,在经过一段时期的偿还之后尚未偿还的贷款本金数额。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式(目前有五种形式)1、以所购住房作抵押 抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。贷款人持有抵押财产的担保权益,当借款人不履行借款合同时,贷款人有权以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。住房贷款抵押包括现房抵押和期房抵押。期房抵押,是指购房人在按规定支付首期房价款后,由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款,购房人将所购期房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式(目前有五种形式)2、抵押加连带责任保证 即借款人或第三人提供住房作为抵押,同时在抵押登记完成前提供第三人连带责任保证。主要有两种形式:(1)以期房作抵押须由房地产开发商提供阶段性担保。 (2)住房置业担保。在借款人不能按规定提供贷款担保时,住房置业担保公司出面为借款人申请住房贷款,与贷款人签订保证合同,提供连带责任保证担保。申请担保的借款人要向担保公司提供本人或第三人的合法房屋进行反担保,房屋抵押权与其担保的债权同时存在,抵押人还需办理抵押房屋保险。第一节个人住房贷款概述四、个人住房贷款的担保方式(目前有五种形式)3、抵押加购买住房贷款保险 即借款人或第三人提供抵押担保的同时,由借款人购买住房贷款保险。中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定,以房产作为抵押的,借款人需在合同签订前办理房屋保险,‰,由借款人一次性支付。